Side Hustle Nation er dedikeret til at forbedre din personlige rentabilitet. For at gøre dette samarbejder vi ofte med virksomheder, der deler denne mission. Hvis du tilmelder dig eller foretager et køb via en af ​​vores partneres links, kan vi modtage kompensation – uden ekstra omkostninger for dig. Få flere oplysninger .

Vil du have en køreplan til at opbygge tidsgearet pengestrøm og langsigtet velstand uden kompleksiteten af traditionelle forretningsforetagender?

Dustin Heiner er tilbage på showet for at dele sin gennemprøvede strategi:køb én rentabel investeringsejendom om året i 10 år.

Det lyder måske lettere sagt end gjort, men Dustin trak sig tidligt tilbage fra pengestrømmen fra sine 30+ lejeejendomme og hjælper nu andre med at gentage hans succes på MasterPassiveIncome.com.

Dustin behandler fast ejendom som en "indkomstopbyggende" forretning, ikke spekulation. Han har bygget systemer, der genererer ensartede månedlige pengestrømme, mens han opbygger egenkapital - og hans 16-årige datter har lige købt sin første ejendom ved hjælp af de samme strategier.

(Tjek Dustins gratis startkursus for ejendomsinvesteringer og lær mere om hans gennemprøvede systemer.)

Lyt til afsnit 691 af Side Hustle Show for at lære:

• Sådan finder du pengestrømme ejendomme på dagens marked
• Den nøjagtige teambuilding-proces, der forhindrer udlejers mareridt
• Kreative finansieringsmuligheder, der kræver minimale udbetalinger

• Mint Mobile — Skær din trådløse regning til $15 om måneden!

• Faktisk – Begynd at ansætte NU med en $75 sponsoreret jobkredit for at opgradere dit jobopslag!

• OpenPhone — Få 20 % rabat på dine første 6 måneder!

• Shopify — Tilmeld dig en prøveperiode på $1 pr. måned!

• Policygenius — Sammenlign gratis tilbud på livsforsikringer fra topselskaber og se, hvor meget du kan spare.

The 10-year Financial Freedom Blueprint

Dustins strategi er forfriskende enkel:stop med at tænke som en investor, begynd at tænke som en indkomstbygger.

Håb ikke på påskønnelse eller gambling på markedstiming. Fokus på ejendomme, der genererer positive pengestrømme fra dag ét.

Sådan fungerer det:

Årgang 1: Køb en ejendom, der giver pengestrømme 300 USD/måned
Årgang 10: Ejer 10 ejendomme, der genererer $3.000-$5.000/måned i passiv indkomst

Men den virkelige magi sker gennem det, Dustin kalder de "seks måder, du tjener penge på" i fast ejendom:

1. Månedlig pengestrøm – Øjeblikkelig passiv indkomst
2. Tvungen påskønnelse – Køb under markedsværdi og renovering
3. Markedsvurdering – Ejendomme fordobles i værdi hvert 15. år historisk set (Dustins kommentar)
4. Udbetaling af realkreditlån – Lejere betaler din lånehovedstol af
5. Skattefordele – Afskrivninger og udgiftsfradrag
6. Genbrug af egenkapital – Brug af opbygget egenkapital til at finansiere yderligere køb

En enkelt ejendom på 150.000 USD med 15.000 USD ned kan generere over 650.000 USD i samlet afkast over 30 år – og det er uden at tage højde for huslejestigninger.

Find pengestrømme på et "uoverkommeligt" marked

"Boligerne er uoverkommelige overalt!" tænker du måske. Men Dustins datter har lige købt et hus med 3 soveværelser og 2 badeværelser i Ohio for 125.000 USD, der lejes for 1.350 USD om måneden – hvilket slår den eftertragtede 1 %-regel.

Hemmeligheden er at komme uden for kysterne.

Dustin og hans elever finder tilbud i:

• Ohio (Cleveland, Canton, Akron områder)
• Indiana
• Tennessee (uden for Memphis)
• Alabama
• Texas (udvalgte markeder)

Søgekriterier for begyndere:

• 3 soveværelser, 2 badeværelser
• 1.200-1.600 kvadratfod
• $85.000-$150.000 købspris
• Målområder med god lejebeholdning

Brug Redfin, Zillow eller Trulia til at filtrere egenskaber, men bliv ikke overvældet af mulighederne. Følg i stedet Dustins systematiske tilgang.

Forretningsopbygningssystemet, der forhindrer katastrofer

Det er her, de fleste nye udlejere fejler:de køber først, hvorefter de prøver at finde ledelsen. Dustin vender dette fuldstændig om.

Byg din virksomhed, FØR du køber ejendomme.

Trin 1:Find først din ejendomsadministrator

• Interview 6 forskellige virksomheder
• Ring til hver enkelt 3 gange (mandag, onsdag, fredag)
• Test deres lydhørhed – hvis de ikke ringer tilbage inden for 24-48 timer, før de har dine penge, er det et rødt flag
• Stil nøglespørgsmålet:"Vil du administrere denne specifikke ejendom?"

Trin 2:Sikre finansieringsmuligheder

Brug DSCR-lån i stedet for traditionelle realkreditlån baseret på din indkomst (Debt Service Coverage Ratio).

Disse kommercielle lån er baseret på ejendommens lejeindtægt, ikke din personlige indkomst – perfekt til unge investorer eller dem med variabel indkomst.

Dustins 16-årige datter kvalificerede sig, fordi ejendommens husleje på $1.350 nemt dækkede realkreditlån, skatter og forsikringer med $300+ tilbage til cash flow.

Trin 3:Byg dit ekspertnetværk

• Inspektører for at vurdere ejendommens tilstand
• Entreprenører til renoveringer og reparationer
• Mæglere af realkreditlån med speciale i investeringsejendomme
• Ejendomsmæglere (tip:arbejd med noteringsagenten for at få bedre aftaleflow)

Prof tip: Få flere teammedlemmer til at krydstjekke hinandens arbejde. Stol ikke kun på én persons vurdering.

Kreative finansieringsstrategier

"Jeg har ikke penge nok til en udbetaling!"

Dustin har 18 forskellige finansieringsmetoder, men her er de mest tilgængelige:

DSCR-lån

• 10-25 % udbetaling
• Baseret på formueindkomst, ikke personlig indkomst
• Højere renter men ultimativ fleksibilitet

FHA House Hacking

• 3,5 % udbetaling
• Bo i én enhed af en duplex/triplex
• Lej andre enheder ud til dækning af realkreditlån
• Flyt ud efter et år, behold som lejemål

Genbrug af aktier

Når du har opbygget egenkapital, skal du bruge udbetalingsrefinansiering til at finansiere yderligere køb. Dustin trak for nylig $550.000 fra seks Ohio-ejendomme (skattefri) for at investere i lejlighedskomplekser.

Den nøglefærdige mulighed:Fordele og ulemper

Hvad er nøglefærdige egenskaber? Virksomheder køber nødlidende ejendomme, renoverer dem, finder lejere og sælger dem til investorer til en overpris.

Ulemperne:

• Du går glip af tvungen påskønnelse (de fanger egenkapitalen)
• Ejendomsadministrationens kvalitet varierer meget
• Højere købspris

Fordelene:

• Der er behov for lavere forventede kapitaludgifter i mere end 5 år (nyt tag, HVAC osv.)
• Bedre lejerkvalitet (fuldstændig renoverede ejendomme)
• Hurtigere adgang for travle fagfolk

Dustins anbefaling: Akron Turnkey for begyndere (nævn, at du har hørt om dem fra Master Passive Income for en rabat).

Men hvis du har tid og ønsker maksimalt afkast, så køb nødlidende ejendomme og styr selv renoveringen.

Markedsføring af dig selv:Fra nul til aftaleflow

Start med dit netværk, men stop ikke der. Fortæl alle, at du køber investeringsejendomme:

• Grossister – Investorer, der finder tilbud og sælger kontrakter
• Andre investorer – Har ofte for mange tilbud
• Ejendomsadministratorer – Se muligheder først
• Titelselskaber – Tilsluttet al ejendomsaktivitet

Positioner dig selv som en seriøs køber, ikke en dæk-kicker. At have din finansiering og dit team på plads beviser, at du kan lukke hurtigt.

Hvad knækker udlejere (og hvordan man undgår det)

Vejspærring #1:Køb af den forkerte ejendom i det forkerte område

Løsning: Byg dit team først, især ejendomsadministration. Hvis de ikke vil klare det, så lad være med at købe det.

Roadblock #2:At blive en "mor og pop"-operation

Løsning: Implementer systemer fra dag ét. Leje forfalder den 1., sent den 4., fraflytningsvarsel den 7. Ingen undtagelser, ingen følelser.

Vejspærring #3:Skaleres ikke korrekt

Løsning: Lej ejendomsadministration, brug teknologi, og fokuser på at være virksomhedsejeren, ikke operatøren.

"Jeg hader det, når min husleje er forsinket. Så... jeg behandler alle præcis det samme," fortalte Dustin.

Ejendomsmarkedet:Boble eller mulighed?

Erhvervsejendomme (lejligheder, kontorbygninger): Helt sikkert i bobleterritorium. Overgearede syndikeringer kæmper med højere renter.

Boligejendomme: Blandede signaler, men Dustin ser muligheder i enfamilieudlejningslokalet.

Den rigtige boble: Korttidsudlejning (Airbnb). Med 70.000 STR-ejendomme alene i Arizona driver overudbud priserne ned, mens kommunerne slår ned på tilladelserne. Mange overraskede STR-investorer vil stå over for afskærmning i de kommende år.

For langtidslejeinvestorer: Dette skaber muligheder, efterhånden som afskærmede ejendomme vender tilbage til markedet, og boligefterspørgslen forbliver stærk.

Værktøjer og ressourcer

Aftaleanalyse:

• IncomeBuilder.io – Dustins gratis ejendomsanalyseværktøj
• Indbygget grønt lys/rødt lyssystem til hurtig aftaleevaluering

Finansiering:

• DSCR-lånemæglere på målmarkeder
• 20+ undersøgte realkreditmæglere gennem Dustins netværk

Ejendomsadministration:

• Interview mindst 6 virksomheder
• Brug Dustins 22-spørgsmålsramme
• Test lydhørhed med flere kontaktforsøg

Markedsundersøgelse:

• Google Maps til lagervurdering
• Lokal ejendomsadministratorindsigt til områdeanalyse

Fejl, der skal undgås

1. Køb før du bygger dit team – Byg først virksomhedsinfrastruktur
2. Kun med fokus på påskønnelse – Prioriter den månedlige pengestrøm
3. Administrer egenskaber på lang sigt – Brug professionel ejendomsadministration fra dag ét
4. Følelsesmæssig lejerstyring – Implementer systematiske, konsistente processer
5. Investering i dit dyre lokale marked – Gå, hvor tallene giver mening

Hvad er det næste for Dustin?

Dustin fortsætter med at udvide sin portefølje, mens han coacher andre på MasterPassiveIncome.com. Hans nuværende fokus er at udvikle IncomeBuilder.io — software, der guider investorer gennem hele ejendomskøbs- og administrationsprocessen.

Han arbejder også på sin arv:at hjælpe sine fem børn med at erhverve 10 ejendomme, hvilket skaber generationsrigdom, der vil forstærke i årtier.

Igen, tjek Dustins gratis startkursus i ejendomsinvestering og lær mere om hans gennemprøvede systemer!

Dustins #1 tip til Side Hustle Nation

"Giv aldrig op. Lær, hvad der virker."

Episodlinks

• Afsnit 387 med Dustin Heiner
• Passiv hovedindkomst
• Masterkursus uden passiv indkomst
• Rødfin
• Zillow
• Trulia
• DSCR-lån (Debt Service Coverage Ratio)
• Akron nøglefærdig
• Airbnb
• IncomeBuilder.io
• Master passiv indkomst-podcast

Ønsker du mere Side Hustle Show?

• Start din gratis udfordring på $500. Mit gratis 5-dages e-mailkursus viser dig, hvordan du tilføjer $500 til din bundlinje.
• Tilmeld dig det gratis Side Hustle Nation-fællesskab. Den gratis Facebook-gruppe er det bedste sted at komme i kontakt med andre sidehustlere og få svar på dine spørgsmål.
• Download The Side Hustle Show. Min gratis podcast deler, hvordan du tjener ekstra penge med handlingsrettede ugentlige episoder.

Det prisvindende Side Hustle Show er den #1 sidehustle-podcast
med over 1.300 5-stjernede vurderinger!

Lyt i din foretrukne podcast-app eller direkte i din browser.