At eje et hjem er en del af den amerikanske drøm. Uanset om du har lyst til en bjælkehytte midt i ingenting, en forstad til Cape Cod med et hvidt stakit eller en lejlighed i centrum på himlen, er der bare noget særligt ved at handle med en lejekontrakt for en skøde. Men den overgang kan være svær – og dyr. Det er svært at spare nok kontanter op til en udbetaling og derefter holde trit med afdragene på realkreditlån - for slet ikke at tale om vedligeholdelsesomkostningerne, som nu er helt på dig!
Heldigvis har onkel Sam et par skattetricks i ærmet for at hjælpe dig med at købe et hjem, spare på boligrelaterede omkostninger og sælge dit hjem skattefrit. Nogle af dem er komplicerede, begrænsede eller kommer med bøjler, du skal springe igennem, men de kan være besværet værd, hvis du kvalificerer dig. Og hvis dit budget allerede er strakt tyndt, har du brug for al den hjælp, du kan få. Så uden videre, her er 13 skattelettelser, der kan hjælpe dig med at købe et hjem og trives som boligejer .
Før du kan blive boligejer, skal du skrabe nok dej op til en udbetaling. Hvis du har en IRA- eller en 401(k)-konto, kan du muligvis bruge disse midler til at hjælpe dig med at købe et hjem. Opsparere med en traditionel IRA kan hæve op til $10.000 fra kontoen for at købe, bygge eller genopbygge et første hjem uden at betale 10 % tidlig udbetalingsbøde - også selvom du er yngre end 59½ år. Hvis du er gift, kan både du og din ægtefælle hver hæve $10.000 fra separate IRA'er uden at betale bøden. (For at kvalificere dig som et første hjem, kan du og din ægtefælle ikke have ejet en bolig i de sidste to år.) Men selvom du slipper for straffen, er du stadig forpligtet til at betale skat af det beløb, du hæver.
Med en Roth IRA kan du trække bidrag tilbage til enhver tid og af en hvilken som helst grund uden at blive pålagt en skat eller straf. IRS har allerede taget sit snit. Du kan også hæve op til $10.000 i indtjening før en alder af 59½ for at hjælpe med at købe en første bolig uden at blive ramt af 10 % bøden for tidlige hævninger. (Din ægtefælle kan gøre det samme.) Hvis du har haft kontoen i fem år, vil indtjeningen også være skattefri.
Hvis du vil trække penge ud af en 401(k)-konto for at bruge en udbetaling, bliver du nødt til at låne fra planen. Du kan typisk optage et skatte- og straffrit lån fra din 401(k) plan for op til halvdelen af din saldo, men ikke mere end 50.000 USD. Penge lånt fra en 401(k) skal normalt betales tilbage (med renter) inden for fem år, men tilbagebetalingsperioden for lån, der bruges til at købe et hovedhus, kan forlænges. Vær dog advaret om, at du bliver nødt til at tilbagebetale lånet, før din næste selvangivelse forfalder, hvis du forlader eller mister dit job. Ellers skal du betale skat af den ubetalte saldo og en bøde på 10 % for tidlig tilbagetrækning, hvis du endnu ikke er 55.
(Bemærk, at i henhold til CARES Act kunne personer, der sidste år blev påvirket af coronavirus, låne mere fra deres 401(k)-plan - op til det mindste af $100.000 eller 100 % af kontosaldoen - indtil den 23. september 2020. De var også givet et ekstra år til at tilbagebetale eksisterende 401(k)-lån med forfald mellem 27. marts og 31. december 2020.)
Du skal som regel betale "point" til långiver, når du optager et realkreditlån. I de fleste tilfælde er de point, du betaler på et lån for at købe, bygge eller væsentligt forbedre din primære bolig, fuldt fradragsberettiget i det år, du betaler dem. Der er nogle krav, der skal være opfyldt - såsom at lånet skal være sikret af din hovedbolig - men du behøver generelt ikke vente med at trække point betalt for et standardlån.
På den anden side, hvis du køber en anden bolig, kan du ikke trække lånepointene fra i det år, du betaler dem. Men du kan stadig trække dem fra gradvist i løbet af lånets løbetid. Det betyder, at du kan trække 1/30 af pointene fra hvert år, hvis det er et 30-årigt realkreditlån. Det er $33 om året for hver $1.000 point, du har betalt - måske ikke meget, men smid det ikke væk.
Når du refinansierer, skal du typisk også fratrække eventuelle point, du betaler betydeligt i løbet af det nye låns løbetid. Men hvis du bruger en del af provenuet fra det refinansierede realkreditlån til at forbedre dit primære hjem væsentligt, kan du trække den del af pointene, der er relateret til forbedringen i det år, du betalte dem, hvis visse krav er opfyldt (du kan trække resten af pointene fra i løbet af lånets løbetid). Også i det år, du betaler af på refinansieringslånet (f.eks. fordi du sælger huset eller refinansierer igen), kan du trække alle endnu ikke fratrukket point. Der er en undtagelse fra denne søde regel:Hvis du refinansierer en anden gang hos den samme långiver, lægger du pointene, der er betalt på det seneste lån, til resterne fra den tidligere refinansiering, og trækker derefter dette beløb gradvist fra i løbet af det nye låns løbetid. En smerte? Ja, men du vil i det mindste blive kompenseret for besværet.
Der er en sidste fangst, og den gælder, uanset om du trækker point fra i det år, du har betalt dem, eller i løbet af lånets løbetid. Du skal specificere for at kræve fradraget. (De fleste mennesker tager standardfradraget i stedet for at specificere.) For returneringer i 2020 skal specificeringerne rapportere fradragsberettigede point på linje 8a eller 8c i skema A (formular 1040).
Boligejere, der betaler privat realkreditforsikring på lån opstået efter 2006, kan trække deres præmier fra, hvis de specificerer. (PMI opkræves normalt, hvis du sætter mindre end 20 % ned, når du køber en bolig.) Fradraget udfases, hvis din justerede bruttoindkomst overstiger 100.000 USD og forsvinder, hvis din AGI overstiger 109.000 USD (henholdsvis 50.000 USD og 54.500 USD, hvis du er gift, men indsender en særskilt afgivelse).
Se på boks 5 på formularen 1098, du modtager fra din långiver, for mængden af præmier, du har betalt i løbet af året. Rapporter det fradragsberettigede beløb på linje 8d i din 2020-skema A (formular 1040).
Dette fradrag er i øjeblikket sat til at udløbe efter skatteåret 2021. Fradraget er dog udløbet og er derefter blevet genoplivet flere gange tidligere, så det kan forlænges igen ud over i år.
For de fleste mennesker kommer den største skattelettelse ved at eje en bolig ved at fratrække renter på realkreditlån. Hvis du specificerer, kan du fratrække renter på op til $750.000 af gæld ($375.000, hvis du er gift separat), brugt til at købe, bygge eller væsentligt forbedre dit primære hjem eller et enkelt andet hjem. (For realkreditlån før 2018 er renter på gæld på op til 1 million USD fradragsberettiget.) Forbedringer er "væsentlige", hvis de tilfører boligen værdi, forlænger boligens levetid eller tilpasser boligen til nye anvendelser. Grundlæggende er tilføjelser og større renoveringer "væsentlige", men grundlæggende reparationer og vedligeholdelse er det ikke.
Din långiver sender dig en formular 1098 i januar med angivelse af de realkreditrenter, du har betalt i løbet af det foregående år. Det er det beløb, du trækker fra på linje 8a i 2020-skema A (formular 1040). Hvis du lige har købt et hus, skal du sørge for, at 1098 inkluderer eventuelle renter, du har betalt fra den dato, du lukkede til slutningen af den måned. Dette beløb står på dit afregningsblad for boligkøbet. Du kan trække det fra, selvom långiveren ikke inkluderer det på formularen 1098. (Renter på realkreditlån, der ikke er rapporteret på formular 1098, rapporteres på linje 8b i skema A.)
Ud over realkreditrentefradraget er der også en realkreditrenteskat kredit tilgængelig for husejere med lavere indkomst, som fik udstedt et kvalificeret realkreditbevis (MCC) fra en stat eller lokal regering til at subsidiere køb af en primær bolig. Kreditbeløbet varierer fra 10% til 50% af realkreditrenter betalt i løbet af året. (Den nøjagtige procentdel er angivet på det MCC, der er udstedt til dig.) Kreditten er begrænset til 2.000 USD, hvis kreditraten er højere end 20 %. Men hvis din tilladte kredit reduceres på grund af grænsen, kan du overføre den ubrugte del af kreditten til de næste tre år eller indtil den er brugt, alt efter hvad der kommer først.
For at kræve kreditten skal du udfylde formular 8396 og vedhæfte den til din 1040. Du skal også indberette kreditbeløbet på linje 6 i 2020-skema 3 (formular 1040). Glem ikke at markere boks c og skrive "8396" på linje 6 også.
Der er en række begrænsninger og særlige regler for denne kredit. For eksempel er dobbelt dypning ikke tilladt. Hvis du gør krav på realkreditrentekreditten, skal du reducere dit realkreditrentefradrag på skema A med kreditbeløbet. Hvis du refinansierer dit oprindelige lån, bliver du nødt til at få et nyt MCC for at kunne kræve kreditten på det nye lån – og kreditbeløbet på det nye lån kan ændre sig. Desuden, hvis du sælger boligen inden for ni år, skal du muligvis tilbagebetale hele eller en del af den fordel, du modtog fra MCC-programmet.
Hvis du er selvstændig og arbejder hjemme, kan du muligvis fratrække udgifter til erhvervsmæssig brug af dit hjem. Hjemmekontorfradraget er tilgængeligt for husejere og lejere, og det er lige meget, hvilken type bolig du har - enkeltfamilie, rækkehus, lejlighed, ejerlejlighed, mobilhome eller endda en båd. Du kan også kræve fradraget, hvis du arbejder i et udhus på din ejendom, såsom fritliggende garage, atelier, lade eller drivhus.
Nøglen til hjemmekontorfradraget er at bruge en del af dit hjem regelmæssigt og udelukkende til dine pengeindtægter. Bestå denne test, og en del af dine elregninger, forsikringsomkostninger, generelle reparationer og andre boligudgifter kan trækkes fra din virksomhedsindkomst. Du kan også afskrive en del af din husleje eller, hvis du ejer dit hjem, afskrivninger (en ikke-kontant udgift, der kan spare dig for rigtige penge på din skatteregning).
Der er to måder at beregne fradraget på. Under metoden "faktiske udgifter" multiplicerer du i det væsentlige udgifterne til drift af dit hjem med den procentdel af dit hjem, der er afsat til erhvervsbrug. Problemet med denne metode er, at det kan være et mareridt at samle alle de poster, du skal bruge for at beregne og underbygge fradraget. Hvis du bruger den "forenklede" metode, trækker du $5 fra for hver kvadratfod plads i dit hjem, der bruges til et kvalificeret forretningsformål. For eksempel, hvis du har et hjemmekontor på 300 kvadratmeter (den maksimale tilladte størrelse for denne metode), er dit fradrag $1.500.
Medarbejdere, der arbejder eksternt, kan ikke fratrække omkostningerne ved at vedligeholde et hjemmekontor (det inkluderer medarbejdere, der arbejder hjemmefra under pandemien). Før 2018 kunne medarbejderne kræve hjemmekontorudgifter som et diverse specificeret fradrag, hvis omkostningerne oversteg 2 % af deres justerede bruttoindkomst. Dette fradrag blev dog fjernet ved skattereformloven fra 2017.
For at tilskynde til brugen af vedvarende energikilder, onkel Sam vil belønne dig med en skattefradrag, hvis du installerer bestemt energieffektivt udstyr i dit hjem . Du sparer 26 % på at kvalificere nye systemer, der bruger sol-, vind-, geotermisk, biomasse- eller brændselscellestrøm til at producere elektricitet, opvarme vand eller regulere temperaturen i dit hjem. Kreditten for brændselscelleudstyr er begrænset til $500 for hver en halv kilowatt kapacitet. (Bemærk, at denne kredit falder til 23 % i 2023 og er i øjeblikket planlagt til at udløbe i 2024.)
Boligejere, der går grønt, kan også barbere op til 500 $ af deres skatteregning med en anden kredit ved at installere energieffektiv isolering, døre, tagdækning, varme- og klimaanlæg, brændeovne, vandvarmere eller lignende. Kreditten er op til $200 værd for nye energieffektive vinduer. Det generelle loft på 500 USD og maksimum på 200 USD for vinduer er livstidskreditgrænser (f.eks. tæller kreditter taget i tidligere år med i grænsen). Der er også andre individuelle kreditgrænser for avancerede hovedluftcirkulationsventilatorer ($50), visse ovne og kedler ($150) og energieffektive bygninger ($300).
Hvis du er kvalificeret til en af disse skattefradrag, skal du bruge formular 5695 til at beregne beløbet og derefter gøre krav på kreditten/kreditterne på linje 5 i 2020-skema 3 (formular 1040).
Du kan være berettiget til fradrag for lægeudgifter, hvis du installerer specialudstyr i eller foretager ændringer i dit hjem af medicinske årsager. Almindelige eksempler på medicinsk nødvendige opgraderinger til et hjem inkluderer tilføjelse af ramper, udvidelse af døråbninger, installation af gelændere, sænkning af skabe, flytning af stikkontakter, installation af elevatorer eller elevatorer, ændring af dørhåndtag og justering af jorden for at give adgang til hjemmet. Udgifter til drift og vedligeholdelse af disse opgraderinger er også fradragsberettigede som lægeudgifter, hvis selve opgraderingen er medicinsk nødvendig. Forbedringer, der blot gør dit hjem mere ældrevenligt (såsom "aldring på stedet"-opgraderinger), er dog ikke fradragsberettigede, hvis de ikke er medicinsk nødvendige.
Der er dog nogle begrænsninger. Du skal specificere på skema A (skema 1040) for at kræve fradraget, og du kan kun fratrække lægeudgifter, der overstiger 7,5 % af din justerede bruttoindkomst. Fradraget reduceres også med en eventuel værdistigning på din ejendom. Så hvis du for eksempel bruger 50.000 USD på at installere en elevator, og det øger dit hjems værdi med 40.000 USD, kan du kun trække 10.000 USD fra (50.000 – 40.000 USD). Og igen, opgraderingen skal være af en medicinsk årsag.
Hvad hvis du udlejer en del af dit hjem, såsom et værelse eller kælderen? Du skal betale skat af din lejeindtægt, men du kan fratrække udgifter til lejearealet. Potentielt fradragsberettigede udgifter omfatter forsikrings-, reparations- og generelle vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter, forsyningsselskaber, forsyninger og mere. Du kan også fratrække afskrivninger på den del af dit hus, der bruges til udlejning, og på inventar eller udstyr i det lejede rum. Du behøver heller ikke at specificere for at fratrække udgifterne til leje af plads på skema A. I stedet kræver du dem på skema E (formular 1040) og trækker dem fra din lejeindtægt.
Den svære del er at finde ud af, hvor meget du kan trække fra, hvis en udgift dækker hele huset, såsom en elregning eller ejendomsskatter. I dette tilfælde skal du dele udgiften og allokere en del af den til lejearealet . Du kan bruge enhver rimelig metode til at dele udgiften. For eksempel, hvis du lejer et værelse på 200 kvadratmeter i et hus på 2.000 kvadratmeter, kan du blot tildele (og fratrække) 10 % af enhver helhusudgift som en lejeudgift. Du skal ikke dele udgifter, der kun er knyttet til det lejede areal. For eksempel, hvis du maler et værelse, som du lejer, er hele din udgift en fradragsberettiget lejeudgift.
Reglerne er lidt anderledes, hvis du udlejer et sommerhus eller investeringsejendom. Du skylder stadig skat af lejeindtægten, og du vil stadig kunne trække lejeudgifter fra, men der er andre metoder til at beregne disse to beløb.
Du bliver ramt af alle slags skatter - ikke kun indkomstskatter. Som boligejer er en af de ekstra skatter, du skal vænne dig til at betale, din lokale ejendomsskat. Den gode nyhed er, at du muligvis kan fratrække den statslige og lokale ejendomsskat, du betaler på din føderale selvangivelse.
Der er dog et par rynker, der kan ødelægge dette fradrag. Først skal du specificere for at fratrække ejendomsskatter . Hvis du angiver for skatteåret 2020, kan du trække dem fra på linje 5b i skema A (skema 1040).
Der er også en grænse på $10.000 ($5.000, hvis du er gift, men indgiver et separat afkast) på det kombinerede beløb af statslige og lokale indkomst-, salgs- og ejendomsskatter, du kan trække fra. Alt over 10.000 USD er ikke fradragsberettiget. Det rammer husejere særligt hårdt i stater, hvor indkomst-, salgs- og/eller ejendomsskatter er i den høje ende.
I hårde økonomiske tider kommer flere boligejere bagud med deres afdrag på realkreditlån. I nogle tilfælde kan långiveren i sidste ende reducere eller fjerne din realkreditgæld gennem et "short salg" eller tvangsauktion. Normalt, når en gæld slettes, behandles det eftergivne beløb som indtægt til debitor. Men når det kommer til eftergivet realkreditgæld som en del af en tvangsauktion eller short salg, er op til 2 millioner dollars af frigjort gæld på en hovedbolig skattefri ($1 million, hvis gift indgiver separat).
Udelukkelsen gælder kun for et realkreditlån, du har optaget for at købe, bygge eller væsentligt forbedre dit hovedhus. Det skal også sikres af dit hovedhjem. Gæld med sikkerhed i dit hovedbolig, som du brugte til at refinansiere et realkreditlån, du optog for at købe, bygge eller væsentligt forbedre dit hovedbolig, tæller også, men kun op til beløbet for den gamle hovedstol lige før refinansieringen.
Der er ingen skattelettelser, hvis gældsfritagelsen er på grund af tjenester, du har udført for långiveren, eller af anden grund, der ikke er direkte relateret til et fald i dit hjems værdi eller din økonomiske tilstand. Derudover reducerer det udelukkede beløb dit omkostningsgrundlag i boligen.
IRS har en særlig gave til dig, når du sælger din bolig:Du skal sandsynligvis ikke betale skat af hele eller en del af gevinsten fra salget. Din bolig betragtes som et kapitalaktiv. Normalt skal du betale avanceskat, når du sælger et kapitalaktiv med fortjeneste. Men hvis du er gift og indgiver en fælles afkast, behøver du ikke at betale skat af op til $500.000 ($250.000 for enlige filer) af gevinsten fra salget af dit hjem hvis du (1) har ejet boligen i mindst to af de seneste fem år, (2) har boet i hjemmet i mindst to af de seneste fem år, og (3) ikke har brugt denne udelukkelse til at beskytte dig fra en boligsalg inden for de seneste to år. Så hvis du for eksempel købte dit hjem for fem år siden for 600.000 USD og solgte det for 700.000 USD, betaler du ikke skat af gevinsten på 100.000 USD, hvis alle udelukkelseskravene er opfyldt. (Hvis du har solgt dit hjem med tab, kan du desværre ikke trække tabet fra.) Enhver fortjeneste over udelukkelsesbeløbet på 500.000 USD eller 250.000 USD rapporteres som kapitalgevinster på skema D.
Hvis du ikke opfylder alle kravene, vil du muligvis stadig være i stand til at ekskludere en del af dit overskud fra boligsalg hvis du skulle sælge din bolig på grund af en ændring af din arbejdsplads, et helbredsproblem, en skilsmisse eller en anden uforudset situation. Størrelsen af din eksklusion afhænger af, hvor tæt du kommer på at opfylde kravene til ejerskab, live-in og tidligere-brug-af-ekskludering. For eksempel, hvis du er single, har du ejet dit hjem i to ud af de sidste fem år, du har ikke brugt udelukkelsen til et andet boligsalg i de sidste to år, men du har kun boet i dit hjem i et af de sidste år fem år, fordi din arbejdsgiver overførte dig til en anden by, kan du udelukke 125.000 USD i overskud – halvdelen af den normale udelukkelse, fordi du kun opfyldte halvdelen af indbokravet.
Forsigtig: Når du sælger dit hjem, skal du muligvis tilbagebetale eventuelle værdiforringelser, du har krævet for en erhvervsmæssig brug af dit hjem, kreditter til førstegangskøbere, hvis du købte dit hjem i 2008, eller eventuelle føderale realkredittilskud, du har modtaget.
Hvis kursgevinstfritagelsen ikke helt udsletter din skatteregning, når du sælger din bolig, kan du stadig nedsætte den skat, du skal, ved at justere grundlaget for din bolig. Din skattepligtige gevinst er lig med salgsprisen på din bolig minus boligens grundlag. Så jo højere grundlaget er, desto lavere afgift.
Det du oprindeligt har betalt for boligen er med i grundlaget — det er godt! Men du kan også klare forskellige omkostninger forbundet med køb og forbedring af dit hjem. Du kan for eksempel medregne visse afregningsgebyrer og lukkeomkostninger, du betalte, da du købte boligen. Hvis du fik huset bygget på grund, du ejede, omfatter grundlaget omkostningerne til grunden, arkitekt- og entreprenørhonorarer, byggetilladelsesomkostninger, forsyningsforbindelsesafgifter og relaterede advokatomkostninger. Udgifterne til tilføjelser og større boligforbedringer kan også lægges til grundlaget (men ikke grundlæggende reparations- og vedligeholdelsesomkostninger).