Det meste af tiden sikrer ejendomsinvestorer finansiering ved køb af lejeboliger. Mange får et konventionelt realkreditlån fra en långiver, andre får hårde pengelån eller bruger aktivbaserede långivere, og atter andre låner mod andre ejendomme.
Disse investeringsinstrumenter har givet en attraktiv alternativ investering klasse til aktier og obligationer gennem årene.
I denne artikel undersøger vi, hvad du skal overveje, når du skal vælge mellem at betale for en lejebolig kontant eller finansiere den. Fortsæt med at læse for at lære fordele og ulemper ved at betale med kontanter, hvilke kontanter på kontanter du skal sigte efter, hvor meget cash flow en lejeejendom skal indbringe og mere.
Der er flere grunde til at købe en lejebolig med et realkreditlån kan være en smart idé. For det første er realkreditrenter en skattefradragsberettiget udgift. Det er også nemmere at spare op til en udbetaling end at købe en hel lejebolig direkte med kontanter.
Ydermere, hvis belåningsrenten ville være lavere end den nuværende gennemsnitlige afkast på aktiemarkedet, kan det nogle gange give mening at investere de penge, du ville have brugt på en ejendom. Men for hvert punkt i retning af at få et realkreditlån er der et modspil til fordel for at betale kontant.
Mens realkreditrenter er fradragsberettiget i skat, kan det påvirke dit pengestrøm alvorligt. Selvom det er nemmere at spare op til blot en udbetaling, kommer det med sine egne udfordringer at kvalificere sig til et lån. Du er nødt til at opbygge en god kreditscore, reserver til afdrag på realkreditlån og opfylde yderligere krav.
Plus, at betale kontant for en lejebolig kommer med ekstra fordele. Nemlig:
I min personlige erfaring lukkede min kone og jeg for nylig vores eget hjem ved hjælp af et konventionelt realkreditlån. Selvom det ikke er en udlejningsejendom, gælder det stadig for det bredere boligmarked. I vores område har mange potentielle købere penge nok til at afgive bud i kontanter og har ikke behov for finansiering.
I tilfælde som dette foretrækker sælgere næsten altid at gå med et kontant tilbud, da de ikke er afhængige af at modtage en banks godkendelse, og de lukker også på halvdelen af tiden som et finansieret køb. Det er klart, at dit kilometertal kan variere i begge tilfælde, men som en tommelfingerregel foretrækker sælgere tilbud med kontanter på grund af deres enkelhed, lavere risiko og hurtigere lukkepotentiale.
Som køber repræsenterer de også lavere lukkeomkostninger, da flere af de varer, en bank skal købe og køre på dine vegne, simpelthen ikke behøver at blive gjort for et kontantkøb. Normalt udgør lukkegebyrer 2-5 % af den samlede købspris for en bygning.
Når du bruger kontanter, kan du springe over at betale for realkreditforsikring, långivergebyrer, ejendomsforsikring, oprettelsesgebyrer og mere. Ydermere mister du ikke så mange penge, hvis der er ledige stillinger, fordi du ikke har en månedlig note at dække. Med realkreditlån er investoren også udsat for risikoen for tvangsauktion i tilfælde af, at der ikke betales månedlige realkreditlån.
Omvendt, når du køber med kontanter, har du fuld ejerskab og egenkapital. Måske mest tiltalende er det, at du har ro i sindet, at dit køb ikke har sat dig i gæld.
IndskudsbillederCash on cash return er beregningen af det årlige cash flow før skat som en procentdel af det samlede investerede beløb. Det er udtrykt i procent. Mens nogle investorer bruger udtrykkene kontant afkast og investeringsafkast i flæng, er de faktisk forskellige .
Dit kontante afkast sammenlignes med de kontanter, du har brugt op af lommen, mens dit investeringsafkast måler afkastet på hele din investering, inklusive eventuelle lån, du har optaget. Nogle mennesker forveksler også cash on cash return med pengestrømme fra aktiver. Dog udtrykkes cash on cash-afkast i procent, og cash flow er udtrykt som et beløb. Ydermere viser cash on cash return det afkast, du modtager for det samlede investerede beløb.
I modsætning hertil viser cash flow det beløb, du har til rådighed til at indsætte i banken, efter at dine udgifter er blevet betalt (eksklusive indkomstskat).
Før du beregner dit cash on cash-afkast, skal du bestemme dit årlige cash flow. Dette er dit månedlige cash flow (indkomst minus udgifter) ganget med 12. Du kan risikojustere dette for at tage højde for potentielle ledige stillinger, du forventer at opleve i løbet af året.
For eksempel, hvis du planlægger at have ejendommen besat 10 måneder ud af året i gennemsnit, kan du gange det månedlige cash flow med 10 og derefter dividere det med 12 for at give dig et månedligt cash flow tal, der tager højde for potentielle ledige stillinger.
Når du ser på den månedlige pengestrømsfremskrivning med et estimat af ledige stillinger, bruger du følgende formel:
(Årligt kontantstrøm før skat / indledende kontantudlæg) x 100 % =Cash on Cash Return
Skat er udelukket fra kontantberegningen, fordi beløbet for betalt indkomstskat ikke er det samme for hver investor. Eksklusiv skat gør det nemmere at sammenligne investeringsmuligheder. Overvej dine investeringsmål, når du ser på dit cash on cash-afkast.
Når du investerer i et marked i vækst, eller et marked, der har aktiver, der hurtigt stiger i værdi, har du muligvis et lavere kontantafkast. Det betyder ikke nødvendigvis, at det er en dårlig investering eller en dårlig måde at tjene penge på, mens du sover .
Bemærk, at kontantafkast normalt vil komprimeres, hvilket betyder, at de falder, efterhånden som en cyklus forlænges. Afkastet er højere under den tidligere del af et økonomisk opsving og fald i de sidste faser. Dette skyldes, at priserne efter en recession typisk er lavere, og den oplevede risiko er højere. Efterhånden som økonomien klarer sig bedre, kommer der flere penge ind på markedet, priserne stiger, og kontantafkastet falder.
Mange investorer er enige om, at mellem 8 og 12 procent er et godt kontant afkast. Andre mener, at på nogle markeder er så lavt som 5 til 7 procent godt. Igen afhænger det af dine mål, det lokale marked og andre faktorer. Når det er sagt, behøver du ikke kun at investere i dit eget marked. Se nedenfor for nogle muligheder for at investere i fast ejendom uden for dit lokale marked i bunden af denne artikel.
Relateret:Bedste videointercomsystemer til lejligheder og kontorbygninger
På ejendomsområdet er pengestrømmen forskellen mellem din ejendoms indtægter og udgifter, inklusive gæld.
Et positivt cash flow betyder, at din indkomst er større end udgifter og finansieringsomkostninger. Et negativt cash flow betyder, at dine udgifter og finansieringsomkostninger er større end din indkomst. Med andre ord, du taber penge.
Jo højere cash flow, jo flere penge tjener du. Dette hjælper dig ikke kun med at opbygge generationsrigdom, men det kan fungere som en pude, hvis du går igennem en periode med for mange ledige stillinger eller har brug for kontante reserver af andre årsager.
At beregne en lejeboligs pengestrøm , skal du tage følgende trin:
Forskellen er din ejendoms pengestrøm. En almindelig måde at øge pengestrømmen på er ved at lave forbedringer, såsom at lave renoveringer eller tilføje faciliteter gennem BRRRR-metoden . Der er ikke et fast tal for, hvad lejepengestrømme er nok, fordi investorer har forskellige mål.
Typen af udlejningsejendomme spiller en rolle, fordi investeringsejendomme med flere enheder normalt har højere pengestrømme end ejendomme med en enkelt enhed. Derudover garanterer dyrere ejendomme, som generelt er højere risiko, højere minimumspengestrømme end mindre omkostningskrævende investeringer.
For at afgøre, om en udlejningsejendom vil have nok cash flow, ser mange investorer på 1 %-reglen eller 2 %-reglen, som diskuteres nedenfor.
Ved ejendomsinvesteringer siger 1%-reglen, at din månedlige husleje skal svare til minimum 1% af lejeboligens købspris. Denne regel sikrer den månedlige husleje vil overstige ejendommens månedlige afdrag på realkreditlån (hvis købt med et realkreditlån).
Du ønsker, at din lejeindtægt skal være mere end (eller i det mindste lig med) din betaling på realkreditlån, så du ikke taber penge hver måned. Hvis du har betalt for din lejebolig kontant, er dette mindre problematisk.
Med 1%-reglen, hvis en ejendom lejer for 2.000 USD om måneden, ved du ikke at betale mere end 200.000 USD på den pågældende investeringsejendom. Denne hurtige vurdering tager ikke højde for andre omkostninger, såsom MACRS-afskrivninger, skatter, udlejerforsikring og vedligeholdelse.
Hvis du allerede har købt ejendommen, skal du tage ejendommens pris plus nødvendige reparationer og finde 1 % af det for at bestemme det laveste beløb, du kan opkræve for leje, mens du husker på, at højere ville være bedre.
2%-reglen bruger samme idé som 1%-reglen, men denne regel siger, at en lejebolig kun er en god investering, hvis den passive indkomst hver måned er lig med eller højere end 2% af den oprindelige købspris. Det beregnes på samme måde som 1%-reglen, men med 2%.
Med denne regel, hvis en ejendom lejes for $2.000 pr. måned, vil du ikke betale mere end $100.000 for at købe den. Grunden til, at nogle investorer bruger 1%-reglen, mens andre bruger 2%-reglen, er, at andre faktorer spiller ind. For eksempel, hvis dit hovedmål er positivt cash flow, er 2%-reglen nyttig. Men hvis dit hovedfokus er at skaffe en ejendom, du forventer at stige betydeligt i værdi, behøver du ikke nødvendigvis at bruge 2 %-reglen.
Både 1%-reglen og 2%-reglen er kun nyttige i begyndelsen af evalueringen af ejendomsinvesteringer. De er et hurtigt screeningsværktøj til at afgøre, om du skal kigge nærmere på en ejendom. Betragt disse mindre af "regler" og mere af "retningslinjer", da nogle eksperter fuldstændig ignorerer disse regler.
Mens 2%-reglen normalt fungerer bedst i Midtvesten og de sydlige dele af USA, kan det være meget mere udfordrende at finde investeringsejendomme, der vil bestå testen i byer som Los Angeles eller Boston. I nogle byer er disse resultater simpelthen ikke realistiske. Hvis du har interesse i at finde ejendomme, der lejes til denne pris uden for dit område, kan du se de crowdsourcede investeringsmuligheder i fast ejendom, der er fremhævet nedenfor.
Husk at have både dine mål og placering i tankerne, når du beslutter dig for, om du skal implementere 1 % reglen eller 2 % reglen.
En voksende ejendomsadministrationsløsning for gør-det-selv-udlejere er at udnytte hybrid ejendomsadministration. Denne model giver ejerne mulighed for at have fuldstændig kontrol over driften eller større gennemsigtighed, mens de forbinder dem med fagfolk for at støtte dem med alt andet. Dette sparer tid, øger pengestrømmen og øger lejernes tilfredshed.
Valgmuligheder som Hemlane er særligt velegnede til fjernforvaltere med langtidsudlejning af boliger. Det giver en backoffice-software, der er bedst til at administrere 1 til 100 enheder, samt fleksible pakker, der giver ejerne mulighed for at være så involveret, som de ønsker, i administrationen af deres lejemål på afstand.
De tilbyder en en måneds gratis prøveperiode for at komme i gang uden risiko.
On-Demand Property Management Software
Hemlane | Alt-i-én ejendomsadministration
4,5
14 dages gratis prøveperiode. Alle planer har en $28/md. basisgebyr. Grundlæggende:Yderligere $2/enhed/md. Vigtigt:Yderligere $20/enhed/md. Komplet:Yderligere $68/enhed/md.*
Fordele:
Udemper:
* Prisen afspejler årlig fakturering. Med månedlig fakturering har alle planer $34/md. basisgebyr. Grundlæggende:Yderligere 2,50 USD/enhed/md. Væsentligt:Yderligere $24/enhed/md. Komplet:Yderligere $80/enhed/md. Intet kreditkort kræves for gratis prøveperiode.
Mange mennesker ønsker at drage fordel af de fordele, du opnår ved at betale kontant for en lejebolig, men har simpelthen ikke tilstrækkelige midler til at købe direkte den type lejebolig, de ønsker.
Heldigvis er der en anden mulighed for disse mennesker. Det er muligt at opnå delvist ejerskab eller finansiering af udlejningsejendomme gennem crowdfunded ejendom . Denne type ejendomsinvestering giver dig mulighed for at tjene afkast baseret på ydeevnen af de underliggende aktiver i din portefølje.
Ikke alene hjælper denne ejendomsinvesteringsstrategi dig med at investere i fast ejendom for mindre, men den fjerner også det ansvar og stress, der følger med at købe en ejendom, vedligeholde den og sælge den senere. Hvis du geninvesterer dit udbytte, har du potentialet til at tjene mere. Bemærk, at dette er en langsigtet investering og meget illikvid.
Læs mere nedenfor om nogle populære muligheder for at investere i crowdsourcet fast ejendom.
Hvis du gerne vil opnå eksponering for ejendomsinvesteringer på andre markeder, der har højere forventede årlige afkast, kan du overveje at kigge på crowdsourcede ejendomsinvesteringsplatforme. Disse platforme udnytter fintech-værktøjer og -tjenester til at skalere ejendomsinvesteringer på en omkostningseffektiv måde.
Mange tjenester retter sig mod forskellige investeringsmål, risikopræferencer og indkomstsegmenter. Tag et kig på tre førende crowdsourcede ejendomsinvesteringsplatforme og hvilke typer investeringer de tilbyder.
Nogle platforme som EquityMultiple giver dig mulighed for at investere i individuelle ejendomme, specifikt erhvervsejendomme. Andre, som diskuteret nedenfor, giver dig mulighed for at investere i ejendomsporteføljer. EquityMultiple har en startinvestering på minimum $5.000 og kommer med en begrænsning på typen af investorer, der kan deltage.
EquityMultiple tillader nemlig kun sine individuelle kommercielle ejendomsprojekter at modtage investeringer fra akkrediterede investorer, som diskuteres mere nedenfor.
Akkrediterede investorer:Selvom denne definition for nylig har ændret sig, fra en, der normalt betød personer med høj nettoværdi/højindkomst, til nu en, der fokuserer på investorerfaring og viden, skæver den typisk mere mod investorer med økonomisk kapacitet og fortrolighed. Når det er sagt, giver de nye ændringer fra SEC investorer mulighed for at kvalificere sig som akkrediterede investorer baseret på definerede mål for faglig viden, erfaring eller certificeringer ud over de eksisterende tests for indkomst eller nettoformue.
Disse tests for finansielle ressourcer inkluderer at have en samlet nettoværdi på over 1.000.000 USD og tjene over 200.000 USD i hvert af de to seneste år eller fælles indkomst med den pågældendes ægtefælle på over 300.000 USD i hvert af disse år med en rimelig forventning om at nå samme indkomstniveau i det indeværende år.
For dem, der er interesserede i at lære mere om EquityMultiple, kan du overveje at tilmelde dig en konto og gennemgå deres kvalifikationsproces.
Bedste CRE-investeringsplatform for akkrediterede investorer
EquityMultiple | CRE-investering for akkrediterede investorer
4.2
Minimum investering:$5.000.
Fordele:
Udemper:
Mens EquityMultiple fokuserer på at investere i individuelle ejendomsejendomme, fokuserer andre virksomheder på investering i ejendomsporteføljer eller flere ejendomme i én investering. I teorien diversificerer dette din investeringsrisiko, samtidig med at du får adgang til flere ejendomme på samme tid.
Fundrise er en populær ejendomsinvesteringsplatform, der giver dig mulighed for at diversificere gennem sine mange fonde. Hver fond besidder en række ejendomme og er designet til at give forskellige niveauer af risiko og indkomst.
Blandt dens muligheder:
Du behøver ikke at være en akkrediteret investor for at investere i Fundrise, men flere af dets fonde er lukket for ikke-akkrediterede investorer.
Fundrise har dog én ting til fælles med traditionelle kommercielle ejendomsinvesteringer:Det kan være meget illikvidt. Fundrise siger selv, at "de aktier, du ejer, er beregnet til at blive holdt på lang sigt." Du kan for eksempel pådrage dig en bøde for at sælge eREIT- og eFund-aktier i mindre end fem år. Du kan heller ikke vælge og vrage, hvad du sælger – Fundrises "først ind først ud"-system betyder, at når du likviderer, vil de første solgte aktier være dem, du har haft længst.
Selv da er erhvervsejendomme stadig en af de bedste alternative investeringer, du kan eje, og Fundrise hjælper folk med nemt at høste frugterne. Ligesom med at eje aktier i offentligt ejet fast ejendom, vil private CRE-prisafkast ofte halte efter et større indeks som S&P 500. Men den passive indkomst fra ejendomsinvesteringer er pæn:Siden 2017 er Fundrises gennemsnitlige årlige indkomstafkast på 5,29 % større end for både offentlige ejendomsinvesteringsforeninger (REIT, S&P 000 %). Det inkluderer et samlet afkast på 1,5 % (pris plus udbytte) i 2022 sammenlignet med tocifrede tab for offentlige REIT'er og S&P 500.
De fleste af Fundrises ejendomsfonde opkræver et årligt fast administrationsgebyr på 0,85 %. Fundrise Innovation Fund, som giver adgang til venturekapital-lignende investeringer, opkræver 1,85 % årligt.
Besøg Fundrise for at lære mere om denne alternative aktivklasse, eller tilmeld dig i dag.
Bedste ejendomsinvesteringsplatform
Fundrise | Begynd at investere i fast ejendom med kun $10
4.3
Minimum investering:$10. Gebyrer:Fundrise:0,15 % årligt rådgivningshonorar. Fundrise Pro:$10/md. betales månedligt, eller $99/år. betales årligt.*
Fordele:
Udemper:
* Der pålægges yderligere fondsadministrationsgebyrer. De fleste fonde opkræver et årligt administrationsgebyr på 0,85 %; Fundrise Innovation Fund opkræver et årligt administrationsgebyr på 1,85 %. Vi tjener en kommission for denne godkendelse af Fundrise, når du tilmelder dig, uden yderligere omkostninger for dig.
Relateret:10 bedste fundrise-alternativer [Akkrediterede og ikke-akkrediterede apps]
Groundfloor er en anden type investeringsplatform end de to andre nævnt ovenfor.
I stedet for at tage en ejerandel i disse ejendomme (selvom EquityMultiple også tilbyder nogle muligheder for gældsinvestering), fungerer Groundfloor som en crowdsourcet ejendomsinvesteringsplatform med fokus på gældsinvesteringer.
Platformen fokuserer på at købe fixer-overdele, udføre vedligeholdelse og opgraderinger og derefter vende dem for en fortjeneste.
Groundfloor yder finansiering til kortfristede boliglån og betaler platformens investorer renter. Tjenesten gennemgår låneansøgninger indsendt af svømmefødder og tilbyder investorer muligheden for at finansiere noter, den mener vil fungere. Til gengæld modtager investorer et fast beløb af renter fra deres lån samt et afkast af hovedstol. De fleste lån har en løbetid på 6-12 måneder, men nogle kan forlænges til 18 måneder.
Stueetagen | Invester i Fix-and-Flips
* Du modtager din kredit 30 dage efter, at du har gennemført din kvalificerende overførsel.
Relateret:Bedste børnevenlige betalingskort til at lære om penge
Selvom der er skattemæssige fordele ved at få et realkreditlån, når du køber en lejebolig, såsom skattefradragene, er der mange flere grunde til at betale med kontanter. Det kan ikke kun minimere din gæld, men det kan også spare dig penge i lukningsomkostninger, forsikringer og mere.
Når du beslutter dig for, om en lejebolig er dine penge værd, skal du overveje det forventede cash on cash-afkast samt det estimerede cash flow. 1%-reglen og 2%-reglen kan fungere godt som indledende filtre.
Hvis du ikke er økonomisk eller mentalt klar til at købe en hel udlejningsejendom, kan du overveje crowdfundede ejendomsplatforme, såsom EquityMultiple, Fundrise eller Groundfloor, eller købe aktier i REIT'er gennem tjenester som Webull.
Husk, at ikke to lejeboligsituationer er helt ens. Overvej dine mål, placering og andre økonomiske planer, før du køber en lejebolig.