Investering i fast ejendom er en af de bedste måder at opnå økonomisk uafhængighed på. Men det betyder ikke, at det er let at komme fra punkt A til punkt B.
Hvordan beslutter du dig for, hvilke ejendomme du vil investere i? Hvor får du pengene fra? Og, lige så vigtigt, hvordan opbygger du din portefølje, når du har taget dig af den første investering? Du har brug for en strategi - især hvis du lige er startet som investor. BRRRR-metoden er netop det:en specifik, afprøvet og bæredygtig investeringsstrategi, der kan få dig fra punkt A til punkt B og videre.
Lad os opdele det trin for trin og sammenligne det med nogle andre populære investeringsstrategier.
BRRRR står for "Køb, Reparer, Lej, Refinansier og Gentag." Denne investering i fast ejendom metoden beskriver en strategi og rammer, der bruges af investorer, der har et ønske om at opbygge passive indkomststrømme over tid gennem opkrævning af huslejer fra lejere og opbygning af egenkapital i ejendomme.
De specifikke trin involveret i BRRRR-strategien omfatter:
Det er BRRRR-metoden i en nøddeskal, selvom den ikke er så enkel, som den kan lyde. At købe fast ejendom fungerer som en af de bedste investeringer for unge voksne, fordi det lagrer værdi på en ikke-markedskorreleret måde, stiger i værdi og genererer pengestrømme over lange perioder.
Personligt har jeg købt to udlejningsejendomme og lejet dem for positivt cash flow .
På et tidspunkt vil jeg måske uddybe disse besiddelser og vil overveje BRRRR-metoden. For dem, der er interesserede i at opbygge en betydelig investeringsejendomsportefølje, lad os se på hvert trin mere detaljeret.
Videoen nedenfor giver et overblik på højt niveau, mens artiklen giver større forklaring og detaljer.
At lede efter undervurderede ejendomme bliver et vigtigt skridt for enhver klog investering, men det er fortsat særligt vigtigt, når det kommer til BRRRR-metoden. Dette gælder af to grunde.
For det første, fordi disse ejendomsværdier kommer under markedet, kan du øge deres værdi med rimeligt prissatte renoveringer. Jo mere du kan øge ejendommens værdi, jo mere egenkapital skal du indkassere under trin 4 - refinansiering af udbetalinger.
For det andet opsøger du undervurderede ejendomme, fordi medmindre du allerede har en masse kapital på hånden, vil du gerne finansiere dette køb med et hårdt lån. Et lån med hårde penge kommer fra en privat, ikke-banklångiver, og processen for at få et er meget anderledes og enklere end at få et banklån.
Når du anmoder om et lån fra en bank, vil den primære faktor i dens beslutning være din kreditværdighed; med et hårdt pengelån fungerer ejendommen som sikkerhed. Det betyder, at banken blot vil se på investeringsværdien af ejendommen. Hvis det er en god investering, får du dit lån. Derfor bliver du nødt til at argumentere for dig selv.
Selvfølgelig er der visse ulemper ved at bruge hårde penge. Selvom godkendelsesprocessen kommer i et hurtigere tempo og med en enklere ansøgning end et banklån, kommer hårde pengelån med en rente, der ofte har et højere niveau end et konventionelt realkreditlån.
Lån med hårde penge kan have en rente på så høj som 15 %, med et interval på 7,5 % til 15 %. Disse lån kommer også med en lidt lavere belåningsgrad (LTV) end et konventionelt lån samt en kortere tilbagebetalingstid, normalt et til tre år.
Lån med hårde penge tæller som kortfristede penge, primært brugt af BRRRR-investorer og husflippere. Faktisk bruger de første to trin af BRRRR i det væsentlige husflipperformlen uden "flippen".
Med det i tankerne inkluderer en god måde at sikre dig, at du ser på en kvalitetsinvestering, brugen af husets standby, "Reglen på 70 %." Reglen om 70 % siger, at du ikke skal betale mere end 70 % af en ejendoms efter-reparationsværdi (ARV), minus reparationsomkostninger. I reelle termer betyder det, at hvis du ser på en investeringsejendom med en ARV på 200.000 USD, der har brug for 40.000 USD i reparationer, bør du ikke betale mere end 100.000 USD for ejendommen.
Selvom dette ikke fungerer som en jernbeklædt regel, giver det god økonomisk mening. I ovenstående tilfælde, efter at du har brugt 40.000 USD på reparationer, vil du stadig have 60.000 USD i pusterum til at absorbere omkostningsoverskridelser, markedsudsving eller andre uforudsete komplikationer.
Relateret:11 bedste fidelity-fonde at købe
Når du har købt din ejendom, har du en god idé om, hvor meget du har råd til at bruge på reparationer, samt hvilke specifikke reparationer du skal bruge. Vanskeligheden her opstår på to måder:
Først skal du finde en entreprenør, der kan udføre disse reparationer kompetent og inden for dit budget. Det kan være sværere, end det lyder. På det tidspunkt, hvor du genopbygger din fjerde eller femte eller tiende ejendom, har du fundet folk, du kan stole på. Men i starten kan det være udfordrende. Hvis du kender andre investorer, så bed om henvisninger.
For det andet, hver dag du ejer ejendommen koster dig penge. Disse omkostninger omfatter forsyningsselskaber, ejendomsskatter og endda betalinger af lån. Så selvom dine reparationer kommer under budgettet, kan det også koste dig ekstra penge, hvis de tager længere tid end planlagt.
Med hensyn til hvilke reparationer du bør foretage, er der en masse gode guider til, hvilke reparationer i hjemmet, der giver det bedste investeringsafkast.
Hvis du var en husflipper, er dette det punkt, hvor du ville sælge dit hjem. Men med BRRRR-metoden er det tid til at gøre det til et pengestrømsgenererende aktiv. Det betyder at leje det ud. Udlejning af ejendommen er dit slutspil for ejendommen, så det betyder, at du i din indledende købsproces bør vurdere ejendommen som en lejemåler.
For BRRRR-metoden kommer en ejendom på et godt, aktivt lejemarked som et at foretrække frem for en, der måske er lidt mere undervurderet, men som har mindre attraktivitet for lejere. Tænk f.eks. på en ejerlejlighed eller lejlighed i nærheden af et universitet, som vil have en konstant mængde efterspørgsel i forhold til en forstadsejendom i en blind vej, der måske har mere råværdi, men som er placeret på et marked, der er mere gearet til købere.
Husk også, at hver gang din lejebolig ikke har en lejer, tærer omkostningerne stort set et hul i lommen.
Undersøg ledighedsprocenter, når du overvejer ejendomme og screener dine lejere omhyggeligt. Når du kører fremskrivninger, så glem ikke at tage ejendomsadministrationsgebyrer i betragtning - disse kan normalt beløbe sig til omkring 10 % af opkrævet leje.
Her viser BRRRR-metoden virkelig sin værdi. Når din ejendom er blevet renoveret og udlejet, kan du fortsætte med en udbetalingsrefinansiering, som grundlæggende konverterer boligens egenkapital til kontanter.
Udbetalingsrefinansieringer kan frigøre nogle penge, men de har også en masse andre fordele. Du vil få en meget bedre rente på en udbetalingsrefinansiering, end du ville få på et boliglån eller en boligkreditlinje (HELOC), meget mindre et andet hårdt pengelån. Og du kan trække renterne fra din skat.
Med din udbetalingsrefinansiering kan du afvikle dit oprindelige lån og bruge kontanterne til det næste trin.
Relateret:Bedste betalingskort til teenagere til at blive pengekyndige
Kontanterne fra det forrige trin ville være en perfekt udbetaling på en anden ejendom. Og denne gang vil du have erfaring under bæltet, et voksende netværk af entreprenører og en pengestrømsgenererende udlejningsejendom.
Med omhyggelig planlægning kan du bruge BRRRR-metoden til at opbygge en betydelig portefølje af udlejningsejendomme; himlen er grænsen.
Det er ikke let - hvis det var, ville alle have et halvt dusin lejeboliger. Det kræver en masse omhyggelig research og planlægning på frontend; det indledende trin - købet - har større betydning sammenlignet med de andre trin. Men hvis du får det rigtigt, kan resten af puslespillet falde på plads.
I sidste ende er BRRRR-metoden den eneste ejendomsinvesteringsstrategi, der kan tage dig fra ingen penge ned på din første investering til en sund portefølje af pengeskabende lejemål på mindre end et årti. Jo før du kommer i gang, jo hurtigere kan du realisere dine investeringsdrømme.
Relateret:Bedste betalingskort til børn
BRRRR-metoden viser et betydeligt afkastpotentiale, dog med en betydelig mængde tid, energi og investeringer - både økonomisk og personligt. Metoden har hjulpet mange ejendomsinvestorer med hurtigt at opbygge deres investeringsbeholdning.
For dem, der er interesseret i at opbygge deres egen portefølje, men måske har forbehold over for de involverede risici, kan du udføre dele af metoden isoleret. Især har du nu adgang til alternative investeringsmuligheder som crowdsourcede ejendomsfinansieringsapps. Disse apps varierer med deres investeringsmål, men hver enkelt kan give adgang til detailinvestorer, der er interesserede i forskellige dele af BRRRR-metoden.
For at forstå de muligheder, der er tilgængelige for dig, bedes du gennemgå følgende tjenester for at se, om de giver mening for din bredere investeringsportefølje. Det er gratis at tilmelde sig hver enkelt og en fantastisk måde at lære mere på.
Mange tjenester retter sig mod forskellige investeringsmål, risikopræferencer og indkomstsegmenter. Tag et kig på tre førende crowdsourced ejendomsinvesteringsplatforme og hvilke typer investeringer de tilbyder.
Nogle platforme som EquityMultiple giver dig mulighed for at investere i individuelle ejendomme, specifikt erhvervsejendomme. Andre, som diskuteret nedenfor, giver dig mulighed for at investere i ejendomsporteføljer.
EquityMultiple har en startinvestering på minimum $5.000 på de fleste muligheder og kommer med en begrænsning på typen af investorer, der kan deltage.
EquityMultiple tillader nemlig kun sine individuelle kommercielle ejendomsprojekter at modtage investeringer fra akkrediterede investorer, som diskuteres mere nedenfor.
Akkrediterede investorer:Selvom denne definition for nylig har ændret sig, fra en, der normalt betød personer med høj nettoværdi/højindkomst, til nu en, der fokuserer på investorerfaring og viden, skæver den typisk mere mod investorer med økonomisk kapacitet og fortrolighed. Når det er sagt, giver de nye ændringer fra SEC investorer mulighed for at kvalificere sig som akkrediterede investorer baseret på definerede mål for faglig viden, erfaring eller certificeringer ud over de eksisterende tests for indkomst eller nettoformue.
Disse tests for finansielle ressourcer inkluderer at have en samlet nettoværdi på over 1.000.000 USD og tjene over 200.000 USD i hvert af de to seneste år eller fælles indkomst med den pågældendes ægtefælle på over 300.000 USD i hvert af disse år med en rimelig forventning om at nå samme indkomstniveau i det indeværende år.
For dem, der er interesserede i at lære mere om EquityMultiple, kan du overveje at tilmelde dig en konto og gennemgå deres kvalifikationsproces.
Bedste CRE-investeringsplatform for akkrediterede investorer
EquityMultiple | CRE-investering for akkrediterede investorer
4.2
Minimum investering:$5.000.
Fordele:
Udemper:
Mens EquityMultiple fokuserer på at investere i individuelle ejendomsejendomme, fokuserer andre virksomheder på investering i ejendomsporteføljer eller flere ejendomme i én investering. I teorien diversificerer dette din investeringsrisiko, samtidig med at du får adgang til flere ejendomme på samme tid.
Fundrise er en populær ejendomsinvesteringsplatform, der giver dig mulighed for at diversificere gennem sine mange fonde. Hver fond besidder en række ejendomme og er designet til at give forskellige niveauer af risiko og indkomst.
Blandt dens muligheder:
Du behøver ikke at være en akkrediteret investor for at investere i Fundrise, men flere af dets fonde er lukket for ikke-akkrediterede investorer.
Fundrise har dog én ting til fælles med traditionelle kommercielle ejendomsinvesteringer:Det kan være meget illikvidt. Fundrise siger selv, at "de aktier, du ejer, er beregnet til at blive holdt på lang sigt." Du kan for eksempel pådrage dig en bøde for at sælge eREIT- og eFund-aktier i mindre end fem år. Du kan heller ikke vælge og vrage, hvad du sælger – Fundrises "først ind først ud"-system betyder, at når du likviderer, vil de første solgte aktier være dem, du har haft længst.
Selv da er erhvervsejendomme stadig en af de bedste alternative investeringer, du kan eje, og Fundrise hjælper folk med nemt at høste frugterne. Ligesom med at eje aktier i offentligt ejet fast ejendom, vil private CRE-prisafkast ofte halte efter et større indeks som S&P 500. Men den passive indkomst fra ejendomsinvesteringer er pæn:Siden 2017 er Fundrises gennemsnitlige årlige indkomstafkast på 5,29 % større end for både offentlige ejendomsinvesteringsforeninger (REIT, S&P 000 %). Det inkluderer et samlet afkast på 1,5 % (pris plus udbytte) i 2022 sammenlignet med tocifrede tab for offentlige REIT'er og S&P 500.
De fleste af Fundrises ejendomsfonde opkræver et årligt fast administrationsgebyr på 0,85 %. Fundrise Innovation Fund, som giver adgang til venturekapital-lignende investeringer, opkræver 1,85 % årligt.
Besøg Fundrise for at lære mere om denne alternative aktivklasse, eller tilmeld dig i dag.
Bedste ejendomsinvesteringsplatform
Fundrise | Begynd at investere i fast ejendom med kun $10
4.3
Minimum investering:$10. Gebyrer:Fundrise:0,15 % årligt rådgivningshonorar. Fundrise Pro:$10/md. betales månedligt, eller $99/år. betales årligt.*
Fordele:
Udemper:
* Der pålægges yderligere fondsadministrationsgebyrer. De fleste fonde opkræver et årligt administrationsgebyr på 0,85 %; Fundrise Innovation Fund opkræver et årligt administrationsgebyr på 1,85 %. Vi tjener en kommission for denne godkendelse af Fundrise, når du tilmelder dig, uden yderligere omkostninger for dig.
Relateret:11 bedste fundrise-alternativer [Akkrediterede og ikke-akkrediterede apps]
Groundfloor er en anden type investeringsplatform end de to andre nævnt ovenfor. I stedet for at tage en ejerandel i disse ejendomme (selvom EquityMultiple også tilbyder nogle muligheder for gældsinvestering), fungerer Groundfloor som en crowdsourcet ejendomsinvesteringsplatform med fokus på gældsinvesteringer.
Platformen fokuserer på at købe fixer-overdele, udføre vedligeholdelse og opgraderinger og derefter vende dem med fortjeneste. Groundfloor yder finansiering til kortfristede boliglån og betaler platformens investorer renter.
Tjenesten gennemgår låneansøgninger indsendt af svømmefødder og tilbyder investorer muligheden for at finansiere noter, den mener vil fungere. Til gengæld modtager investorer et fast beløb af renter fra deres lån samt et afkast af hovedstol. De fleste lån har en løbetid på 6-12 måneder, men nogle kan forlænges til 18 måneder.
Stueetagen | Invester i Fix-and-Flips
* Du modtager din kredit 30 dage efter, at du har gennemført din kvalificerende overførsel.