Enhver, der nogensinde har spillet Monopoly, vil måske gætte på, at fast ejendom kan være en fremragende investeringsmulighed - og de ville have ret. Fast ejendom kan give et stabilt cash flow, da det diversificerer din portefølje.
Men de færreste har kapitalen og ekspertisen til rent faktisk at erhverve, administrere, forbedre og videresælge dyre ejendomme.
Heldigvis kan investorer via ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) og private placeringer eje stykker af avanceret fast ejendom.
Adskillige væsentlige forskelle adskiller børsnoterede REIT'er fra private placeringer. Investorer skal vide, hvordan de adskiller sig, så de kan vælge den, der passer bedst til dem – eller beslutte at inkludere begge muligheder i deres porteføljer.
Før du hopper ind i en verden af ejendomsinvesteringer, skal du bruge et øjeblik på at dykke ned i forskellene mellem børsnoterede REIT'er og private placeringer. Nedenfor diskuterer jeg fordele og ulemper ved hver type investering, hvem der kvalificerer sig til hver, hvor du kan købe disse investeringer og mere.
Online ejendomsinvesteringsplatform
Fundrise:0,15 % årligt rådgivningshonorar. Fundrise Pro:$10/md. betales månedligt, eller $99/år. betales årligt. Der pålægges yderligere fondsadministrationsgebyrer.*
Private Equity Ejendomsinvesteringer
Minimum investering:$50.000. Gebyrer varierer efter tilbud.
Akkrediteret CRE-investeringsplatform
Minimum investering:$5.000.
Ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) er virksomheder, der ejer og normalt driver indkomstproducerende fast ejendom.
IRS følger specifikke love, der fastlægger regler for, at en investeringsgruppe kan kvalificere sig som en ejendomsinvesteringsfond:
REIT'er falder normalt inden for tre kategorier:
REIT'er kan dog også opdeles i tre forskellige klassifikationer baseret på, hvordan investorer kan få adgang til dem.
Offentligt handlede REIT'er gør investering i fast ejendom tilgængelig for alle - ikke kun akkrediterede investorer med høj nettoværdi og institutionelle investorer. Disse investeringer handles på en værdipapirbørs (som New York Stock Exchange eller Nasdaq), og investorer kan købe eller sælge værdipapirer, når som helst markedet er åbent.
Private REIT'er (eller private placement REIT'er) er ikke nær så tilgængelige, da de typisk kun tilbydes til akkrediterede og institutionelle investorer. De handles ikke på aktiemarkedet, og de er ikke registreret hos Securities and Exchange Commission (SEC). De er således ikke belastet med de samme krav til registrerede værdipapirer ... men på samme måde nyder investorer ikke det samme niveau af beskyttelse.
Offentlige ikke-handlede REIT'er falder et sted midt imellem. Du vil typisk finde offentlige ikke-handlede REIT'er på crowdfunding og andre ejendomsplatforme såsom FundRise, hvor investorer af enhver art kan få adgang til dem. De er typisk reguleret og nyder investorbeskyttelse, der svarer til børsnoterede REIT'er. Men i betragtning af, at de handler på ejendomsplatforme og ikke de offentlige børser, er de stadig mindre tilgængelige end offentligt børsnoterede REIT'er. Og mens børsnoterede REIT'er er ekstremt likvide - du kan købe og sælge aktier, som du vil - REIT'er, som du investerer i gennem specialplatforme, kræver ofte, at dine penge er låst inde i årevis.
En rettet emission er et privat udbud af værdipapirer, præsenteret af en sponsor – f.eks. en rettet investeringsplatform , eller et private equity-selskab - solgt direkte til investorer. Sponsoren, nogle gange kaldet en promotor, sætter investeringen sammen.
En rettet emission er en måde at rejse kapital på uden at udføre et børsnoteret udbud (IPO). Disse investeringer er ikke en del af et offentligt udbud, og du kan ikke få adgang til dem gennem traditionelle finansielle markeder. De er uregistrerede værdipapirer, hvis udstedere ikke behøver at springe gennem mange af de bøjler, der kræves til offentlige udbud. (Men husk:SEC designede disse regulatoriske bøjler for at hjælpe med at beskytte investorer.)
Private placeringer er ikke tilgængelige for alle, men er typisk begrænset til akkrediterede og institutionelle investorer (med undtagelser). Det kan være risikabelt at investere i private placeringer, men også lukrativt.
Private placeringer kan omfatte adskillige typer værdipapirer, herunder, som jeg nævnte ovenfor, REIT'er. Ligesom børsnoterede REIT'er kan private placerede REIT'er involvere alle slags ejendomme – detailvirksomheder, feriesteder, enfamiliehuse, lejlighedsbygninger, kontorlokaler og meget mere.
Mange muligheder for private placeringer af fast ejendom er dog ikke REIT'er. De kan være ikke-REIT ejendomsfonde, der investerer i adskillige ejendomme, eller blot investeringer i en enkelt ejendom.
Private placerede ejendomsinvesteringer kan også henvise til gæld eller foretrukne aktiepositioner. EquityMultiple er en platform, der tilbyder muligheder for gæld, foretrukken egenkapital og joint venture (JV) egenkapital private placeringer af fast ejendom. Investering i private placerede positioner på tværs af "ejendomskapitalstakken" kan potentielt give investorer stabile pengestrømme fra gæld og foretrukne aktiepositioner samt opside og værdistigning fra aktiepositioner, som en aktiemarkedsallokering ville.
Relateret:Sådan investerer du i private investeringsfonde [Private Equity Funds]
For at afgøre, om private placeringer eller REIT'er passer bedre til dig (og hvis REIT'er, hvilken type er at foretrække), skal du overveje en lang række ting, herunder:
Både børsnoterede REIT'er og markedet for private placementer giver dig eksponering mod ejendomsinvesteringer.
Offentligt handlede REIT'er er åbne for alle og kan købes på en børs, ofte mindre for hundrede dollars pr. aktie. De er flydende. De giver næsten altid regelmæssige (og ofte generøse) indkomstfordelinger. Fordi de er SEC-registrerede, tilbyder de nogle aktionærbeskyttelser. Og fordi de er offentligt handlede og SEC-registrerede, er der et væld af tilgængelig information og analyser, du kan bruge til at træffe en kvalificeret beslutning.
Offentlige ikke-handlede REIT'er er også for det meste åbne for alle (selvom nogle kræver akkreditering), selvom du skal få adgang til dem via en anden platform end en traditionel mæglerkonto. Minimumsinvesteringer kan variere fra et par dollars til tusindvis af dollars. Fordi de er SEC-registrerede, er de forpligtet til at give regelmæssige økonomiske oplysninger, hvilket er nyttigt. Men fordi der ikke er nogen dynamisk aktiekurs at undersøge, er det sværere at analysere disse investeringer.
De fleste private REIT'er (og andre muligheder for private placeringer af fast ejendom) kræver, at du er en akkrediteret investor. De har også typisk store minimumsindskud/investeringer. Du vil modtage lidt eller ingen lovgivningsmæssig beskyttelse. Disse kan være meget mere aggressive investeringer end offentlige REIT'er, som kan fungere i begge retninger - de kan være duds, men de kan også levere overdimensionerede resultater. Privat fast ejendom (og endda offentlig ikke-handlet fast ejendom) er også mere isoleret fra aktiemarkedsforhold.
Selvom alle REIT'er typisk investerer i en kurv af ejendomme, kan nogle private placeringer af fast ejendom kun omfatte en håndfuld ejendomme eller endda tilbyde aktieejerskab i en enkelt ejendom. Så hvis det ikke lyder som en fornuftig måde at investere dine penge på at lægge alle dine æg i én kurv, kan du overveje offentlige eller private REITs.
Private placeringer har færre oplysningskrav end udstedere af offentlige udbud. Det betyder dog ikke, at de kan efterlade alt et mysterium.
Offentliggørelse for private placeringer er bygget på et par SEC-regler. Securities and Exchange Commission Regel 504 tillader visse udstedere at tilbyde og sælge værdipapirer for op til $10 millioner i en 12-måneders periode uden at være underlagt specifikke oplysningskrav. Og SEC Rule 506(b) angiver, at udstedere kan tilbyde og sælge et ubegrænset antal af deres værdipapirer i en 12-måneders periode til et ubegrænset antal akkrediterede investorer, men kun op til 35 ikke-akkrediterede investorer.
Udstedere, der kun sælger til akkrediterede investorer, kan vælge, hvad de offentliggør. En udsteder, der sælger til ikke-akkrediterede investorer, skal dog offentliggøre visse oplysninger, såsom sit årsregnskab. Og enhver information, der gives til akkrediterede investorer, skal også gives til ikke-akkrediterede investorer.
Ifølge SEC Rule 506 skal udstedere give ikke-akkrediterede investorer en chance for at stille spørgsmål og få svar om investeringen. Investorer bør være på vagt over for udstedere, der ikke kan besvare deres spørgsmål tilstrækkeligt.
Udstedere giver ofte et private placement-memorandum eller et tilbudsmemorandum, der forklarer investeringen og giver oplysninger om værdipapirudbuddet og udstederen. Men dette er ikke et krav. Nye investorer bør være tøvende over for investeringer, der ikke giver en. Desuden bliver private placement memorandums normalt ikke gennemgået af nogen regulator, så en udsteder kan indramme investeringen til at se mindre risikabel ud, end den i virkeligheden er.
Udstedere, der påberåber sig en undtagelse fra Regulation D, skal indgive et dokument kaldet Form D senest 15 dage efter, at de første gang har solgt værdipapirer i et udbud. Denne formular indeholder kort information om tilbuddet, udstederen og dets ledelse og initiativtagere. Investorer, der overvejer et tilbud med tidligere salg, kan søge efter formular D-arkiveringen på SEC's elektroniske dataindsamlings-, analyse- og genfindingssystem (EDGAR).
Private placeringer anbefalet af en mægler kunne være en smule mere sikre, fordi mæglere er forpligtet til at foretage en rimelig undersøgelse af investeringen, og hvordan udstederen repræsenterer den.
Alligevel bør du ikke blindt følge en mæglers anbefaling. Stil dine egne spørgsmål. Dit første spørgsmål bør være, om der er en potentiel interessekonflikt mellem udstederen og din mægler.
Private placeringer er underlagt bestemmelser om bekæmpelse af svig. De skal give sand information og udelade enhver bevidst vildledende information. Men hvis du investerer i et svigagtigt tilbud, får du ikke nødvendigvis dine penge tilbage. Faktisk er det ofte udfordrende, og nogle gange endda umuligt, at inddrive kapital investeret i et svigagtigt tilbud.
Kort sagt:Udfør altid due diligence på enhver privat emission, du overvejer.
Privat fast ejendom betragtes typisk som en "alternativ investering", som dybest set er alt uden for traditionelle investeringer, såsom aktier og obligationer. Vores liste over de bedste alternative investeringer omfatter flere ejendomsplatforme, herunder Fundrise:
Fundrise er en populær kommerciel ejendoms- og alternativ investeringsplatform, der giver dig mulighed for at diversificere gennem sine mange fonde. Hver fond besidder en række ejendomme og er designet til at give forskellige niveauer af risiko og indkomst.
Investorer har to primære måder at investere i fast ejendom gennem Fundrise:
Standard Fundrise-kontoen er en administreret portefølje, der giver dig mulighed for at investere for så lidt som $10. Når du åbner og finansierer en konto, vælger du en investeringsstrategi, hvorefter Fundrise allokerer dine penge til den fond (eller fonde), der udgør denne strategi. Som tiden går, kan Fundrise tilføje nye midler til sine tilgængelige valg og allokere dine penge til disse fonde, hvis de passer ind i din strategi. Du kan tilføje flere penge til din konto over tid, igen med en lille minimumsinvestering på kun $10.
Alt imens vil Fundrises dashboard vise dig, hvordan du er investeret, og hvad du har tjent. Hvis du har sat et investormål op, vil Fundrises målsporing fortælle dig, om du er på rette vej – eller hvis ikke, hvad du skal gøre for at sikre, at du opnår det eller de mål. Fundrise vil også give opdateringer om ejendomsbeholdningers belægning, markedstendenser og mere.
Investorer, der ønsker lidt mere kontrol over deres investeringer, kan overveje Fundrise Pro – en månedlig abonnementstjeneste, der giver dig mulighed for at vælge din egen investeringssti og giver dig flere data til at træffe de bedste valg for dig.
I modsætning til med den administrerede Fundrise-konto, kan Fundrise Pro-brugere allokere lige meget, hvor meget de vil, til de midler, de ønsker, ved at foretage direkte investeringer i specifikke fonde. De kan også vælge mellem dynamisk allokering (investering mere eller mindre i bestemte fonde over tid for at opfylde din plans specifikationer) eller flad allokering (simpelthen at investere det samme beløb i henhold til dine tildelingsvalg).
Du behøver ikke at være en akkrediteret investor for at bruge Fundrise – det er åbent for enhver amerikansk statsborger på 18 år eller ældre. Men akkrediterede investorer nyder godt af nogle fordele, herunder at kunne investere direkte i flere fonde, der er lukket for ikke-akkrediterede investorer, og lejlighedsvis bedre evne til at investere i Fundrises eREIT'er. Hvis du er en akkrediteret investor, skal du, når du har åbnet din konto, gå til Indstillinger → Avancerede indstillinger → Akkreditering for at uploade korrekt dokumentation.
Udover Fundrises rådgivningsgebyrer og Fundrise Pros månedlige gebyrer, har de fonde, du investerer i, også deres egne indbyggede administrationsomkostninger. De fleste Fundrise ejendomsfonde opkræver et fast administrationsgebyr på 0,85 %, mens Fundrise Innovation Fund opkræver 1,85 % årligt.
Besøg Fundrise for at lære mere om denne alternative aktivklasse eller tilmeld dig i dag
Bedste ejendomsinvesteringsplatform
Fundrise | Begynd at investere i fast ejendom med kun $10
4.3
Minimum investering:$10. Gebyrer:Fundrise:0,15 % årligt rådgivningshonorar. Fundrise Pro:$10/md. betales månedligt, eller $99/år. betales årligt.*
Fordele:
Udemper:
* Der pålægges yderligere fondsadministrationsgebyrer. De fleste fonde opkræver et årligt administrationsgebyr på 0,85 %; Fundrise Innovation Fund opkræver et årligt administrationsgebyr på 1,85 %. Vi tjener en kommission for denne godkendelse af Fundrise, når du tilmelder dig, uden yderligere omkostninger for dig.
Relateret:7 bedste banker for ejendomsinvestorer + udlejere
Et af vores bedste private emissionsvalg involverer et meget lille segment af den kommercielle ejendomsindustri.
First National Realty Partners (FNRP) er et af de hurtigst voksende vertikalt integrerede CRE-investeringsselskaber i USA. Det er også fokuseret på en meget særlig niche:købmandsforankret erhvervsejendomme.
FNRP's team udnytter forholdet til lejere af nationale mærker i topniveau - inklusive Kroger, Walmart og Whole Foods - for at give investorer adgang til CRE-aftaler af institutionel kvalitet både på og uden for markedet. I modsætning til mange af de andre websteder på denne liste, som er aktie-crowdfunding-platforme, tilbyder FNRP private placeringer, som kun en akkrediteret investor kan få adgang til.
De har hjulpet tusindvis af investorer med at øge deres nettoværdi og diversificere deres porteføljer mod markedsvolatilitet gennem aftaler, der giver et stabilt cash flow.
FNRP udvikler sig også fra en hel investeringslivscyklus, fra erhvervelse til afhændelse, 100 % internt. Et stort team af fagfolk filtrerer tusindvis af aftaler igennem for at vælge en håndfuld, som de mener vil overgå deres jævnaldrende.
I modsætning til en traditionel ejendomsinvesteringsfond (REIT) eller fond, har du mulighed for at vælge de aftaler, der passer bedst til dine investeringsbehov, så du kan bruge FNRPs forskellige tilbud til at opbygge din egen portefølje.
Denne relative eksklusivitet kommer dog med en høj minimumsinvestering på $50.000. Tilmeld dig for at lære mere om muligheden og afgøre, om det giver mening for dine investeringsmål.
Læs mere i vores anmeldelse af First National Realty Partners.
Bedste risikojusterede CRE-afkast
Første nationale ejendomspartnere | Købmandsforankret CRE
4.4
Minimum investering:$50.000. Gebyrer varierer efter tilbud.
Fordele:
Udemper:
EquityMultiple har til formål at gøre ejendomsinvesteringer enkel, tilgængelig og gennemsigtig for akkrediterede investorer.
Investorer kan vælge mellem tre investeringstilgange til private placeringer med investeringsplatformen:
EquityMultiple skiller sig ud fra andre private equity-firmaer og crowdfunding-platforme i mangfoldigheden af tilbud. Platformen fokuserer normalt på mid-cap erhvervsejendomme og investeringer med et stærkt cash flow.
Bedste CRE-investeringsplatform for akkrediterede investorer
EquityMultiple | CRE-investering for akkrediterede investorer
4.2
Minimum investering:$5.000.
Fordele:
Udemper:
Relateret: