Billedkredit:georgeclerk/iStock/GettyImages
I løbet af dette varme boligmarked forbliver ejerlejligheder og andelsboligforeninger populære valg for førstegangsboligkøbere, der måske ikke har penge nok til en enfamilieshus, såvel som for dem, der foretrækker mindre vedligeholdelse eller en mere ønskværdig beliggenhed. Bekymringer om at opbygge soliditet har dog ført til nye midlertidige regler fra Freddie Mac og Fannie Mae, de bureauer, der støtter mange realkreditlån. Disse nye regler for ejendomsfinansiering kræver bevis for, at lejligheden eller andelsboligen ikke har brug for større reparationer eller har en masse udskudt vedligeholdelse. Her er, hvordan de påvirker både sælgere og købere.
Fannie Mae forklarer, at nye midlertidige krav – i kraft siden 1. januar 2022 – er nødvendige på grund af bekymringer over sikkerheden og forsvarligheden af beboelsesbygninger, der er ældet og kan have behov for betydelige reparationer og vedligeholdelse. Mens New York Times rapporterer, at endnu nyere bygninger i New York City har haft alvorlige problemer, var det tragedien i 2021 i Florida ved Champlain South Tower-komplekset, der udløste bekymringen. Derfor har både långivere og ejere brug for beskyttelse for at mindske deres risici.
Freddie Mac bemærker, at ejerlejligheder og co-ops med mindst fem Tilknyttede enheder vil ikke være berettiget til finansiering, hvis der er behov for kritiske reparationer. Denne kategori omfatter ikke kun reparationer for at gøre bygningen sikker for beboelse og op til kode, men også enhver væsentlig nødvendig vedligeholdelse, der er blevet udskudt. Men hvis den nødvendige reparation eller vedligeholdelse er rutinemæssig – såsom mindre problemer, som husejerforeningen (HOA) løser om et år – så forbyder dette muligvis ikke finansiering.
De nye regler kræver også undersøgelse af særlige vurderinger, som andels- eller ejerlejlighedsbestyrelser har taget stilling til. Som beskrevet i vedtægterne kræver særlige vurderinger, at ejerne skal stille midler til rådighed ud over typiske vedligeholdelsesgebyrer. Långiveren bliver nødt til at lære om beløbet og begrundelsen for vurderingen samt kontrollere, at byggeriet ikke er i fare. Der er også et krav om tilstrækkelige reservemidler, så administrationsselskaber kan klare større vedligeholdelse og reparationer.
På grund af disse regler har andelsbestyrelser og HOA'er strengere papirkrav til ejendomssalg. De skal udfylde et omfattende spørgeskema for at vise, om de nye regler er opfyldt, samt levere understøttende dokumenter såsom optegnelser over reparationer, referater fra bestyrelsesmøder og rapporter fra ingeniører. Dette tilføjer mere arbejde, som bestyrelser måske ikke er klar til at håndtere, men hvis det ikke gøres ordentligt, vil ejendommenes lukning blive forsinket eller kan mislykkes.
Ifølge Consumer Financial Protection Bureau er konventionelle lån støttet af Freddie Mac eller Fannie Mae meget populære. Programmer som Freddie Mac's Home Possible med lave tre procent udbetaling føje til klagen. Det betyder, at der er en god chance for, at du vil søge et af disse lån til et køb af ejerlejlighed eller andelslejlighed.
Desværre kan ejendommen ende med ikke at opfylde de nye berettigelseskrav. Selvom det gør det, kan lokalforeningen eller andelsbestyrelsen få problemer med at udfylde papirerne til tiden. Disse problemer kan betyde, at du går glip af at modtage boligfinansieringsgodkendelse og i sidste ende få dit nye hjem.
Du kunne overveje at betale kontant, men det er svært økonomisk og kan sætte din sikkerhed og økonomi på spil, hvis ejendommen har problemer med soliditeten. Der er også mulighed for at søge alternative realkreditprogrammer, men der er en risiko for låntageren, hvis der senere sker noget med ejendommen. Andre programmer kan også beslutte at følge de nye regler.
Disse nye regler for ejendomsfinansiering kræver bevis for, at lejligheden eller andelslejligheden ikke har behov for større reparationer eller har en masse udskudt vedligeholdelse.
Mens håbefulde boligkøbere står over for hovedpine ved at sikre finansiering af berørte ejendomme, lider boligejere også, når handler falder igennem. At sælge en ejerlejlighed eller andelsbolig, selv uden nogen form for forsvarlighedsproblemer, bliver en kamp, når ejendomsforeninger undgår at udfylde de nødvendige formularer og indsende dokumentation til långivere.
Derfor kan andelshavere og ejerlejligheder blive udsat for forsinkelser, når konventionel finansiering er involveret. Hvis du sælger en ejerlejlighed i en bygning med diskvalificerende udskudt vedligeholdelse, bliver det mere udfordrende, da en ejerlejlighed kan være nødt til at stole på kontantkøbere eller vente på, at HOA løser ejendommens problemer for at kunne sælge.
På grund af de negative virkninger på købere og sælgere presser Community Associations Institute Freddie Mac og Fannie Mae til at overveje en årelang forsinkelse i implementeringen. Så du skal holde øje med eventuelle opdateringer, hvis du køber eller sælger en berørt ejendom, samt være forberedt på de potentielle vejspærringer.