I det vedvarende vanskelige lånemiljø har nogle potentielle boligkøbere fundet ud af, at den bedste måde at finansiere et køb på ikke er fra en større kommerciel bank, men fra "familiebanken" i stedet gennem et familielån. Og så længe IRS retningslinjer følges, kan transaktionen være bemærkelsesværdig tiltalende, med mere fleksible lånevilkår, IRS-krævede gældende føderale renter, der stadig er lavere end kommercielle realkreditrenter, potentialet for stadig at fratrække renter på realkreditlån for låntageren, undgåelse af oprettelse og mange andre gebyrer for realkredittransaktioner, og den simple fordel, at alle renter og afdrag i sidste ende forbliver i familien.
En stor ulempe er imidlertid, at for at sikre, at IRS virkelig respekterer transaktionen - og for også at modtage nogle af skattefordele - bør formaliteterne ved lånet overholdes, herunder udarbejdelse af et gældsbrev, registrering af pantet mod boligen i korrekt jurisdiktion og fuldførelse af faktiske betalinger af renter og/eller hovedstol.
Heldigvis er der opstået en ny løsning - et firma kaldet National Family Mortgage, der udfylder al den nødvendige dokumentation, registrerer realkreditlånet, hjælper med at servicere lånet og endda udsteder de nødvendige IRS-rapporteringsformularer, alt sammen for en brøkdel af prisen på et traditionelt stiftelsesgebyr for realkreditlån. Selvom dette sandsynligvis ikke vil markere et stort boom inden for boliglån inden for familier, gør det ikke desto mindre strategien langt nemmere for rådgivere at implementere effektivt for kunderne!
Michael Kitces er Head of Planning Strategy hos Buckingham Wealth Partners, en nøglefærdig udbyder af formueforvaltningstjenester, der støtter tusindvis af uafhængige finansielle rådgivere.
Derudover er han medstifter af XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder og New Planner Recruiting, den tidligere Practitioner Editor af Journal of Financial Planning, vært for Financial Advisor Success podcast og udgiveren af den populære blog for finansplanlægningsindustrien Nerd's Eye View gennem hans websted Kitces.com, dedikeret til at fremme viden inden for finansiel planlægning. I 2010 blev Michael anerkendt med en af FPA's "Heart of Financial Planning"-priser for hans dedikation og arbejde med at fremme professionen.
Grundprincippet for et familieinternt lån er ret ligetil - frem for at låne penge i en bank, låner et familiemedlem i nød penge af en anden i familien, som fx et barn, der låner penge af sine forældre. Fordelene ved at gøre det er betydelige:de renteomkostninger, som barnet betaler, bliver i familien (for at blive brugt af forældrene eller i yderste konsekvens arvet tilbage af barnet i fremtiden!); startgebyrer og andre transaktionsgebyrer kan undgås; låneomkostningerne for barnet er typisk meget lavere end renter fra banken; alligevel (især i nutidens miljø) er den betalte rente stadig bedre end hvad forældrene måske har kunnet tjene på en obligationsportefølje.
For eksempel kunne forældrene på dagens markedsplads låne penge til barnet til et 30-årigt realkreditlån på 2,5 %, hvilket er meget billigere end et 30-årigt fastforrentet realkreditlån på 3,5 % (eller højere, afhængigt af lån til -værdi, lånets størrelse og låntagers kreditscore). Alligevel genererer forældrene stadig en rente på 2,5 %; selvom det er sparsomt, er det bedre end hvad de sandsynligvis vil få fra cd'er (selvom det især er langt at låne penge ud som et realkreditlån) mindre væske til långiveren!). Hvis lånet derudover er et realkreditlån, der faktisk er sikret i den bolig, barnet køber, og som er korrekt bogført, kan barnet stadig fratrække de udbetalte realkreditrenter til forældrene! (Selvfølgelig skal forældrene indberette de modtagne renter på deres selvangivelse, ligesom enhver anden "obligationsrente") Og lånet kan struktureres som afdragsfrit for at reducere pengestrømsforpligtelserne over for barnet (selv om det naturligvis er klart ikke at amortisere lånets hovedstol mindsker også pengestrømsbetalingerne til forældrene).
En ekstra fordel ved familielån, især som et realkreditlån til køb af en bolig, er, at nogle af begrænsningerne ved traditionel lånegaranti ikke længere er et problem; familiemedlemmer behøver for eksempel ikke at opkræve mere for et barn med en dårlig kreditværdighed og kan frit yde lån op til 100 % af købsprisen uden at kræve en udbetaling. Lånet kan være til et primært køb, eller en refinansiering eller en renovering, og kan endda struktureres som en 2. eller 3. pant i huset. En populær strategi er, at børn låner op til 80 % ved hjælp af et traditionelt realkreditlån til et nyt boligkøb, men låner penge af forældre for at finansiere udbetalingen for de resterende 20 % (registreret som en anden panterett i boligen).
Forbeholdet er naturligvis, at at engagere sig i sådanne strategier skaber en reel risiko for långiveren for, at lånerenten og/eller hovedstolen ikke bliver fuldt tilbagebetalt (der er en grund til, at banker kræver højere renter for at kompensere for større kreditrisici og mindre udbetalinger !), så familiemedlem-som-udlåner bør være forsigtig med ikke at låne penge ud på en måde, hvor en delvis misligholdelse fra familielåntagerens side faktisk kan skabe økonomisk nød for familien! På samme måde skal familiemedlem-som-udlåner være forsigtig med ikke at blive hængende i en for illikvid position, selvom det altid er muligt at indsætte en anfordringshensættelse i familielånet (hvilket selvfølgelig stadig risikerer, at familielåntager vil ikke være i stand til at refinansiere eller betale hele sedlen tilbage i tide!).
En vigtig advarsel til familielån er, at for at blive respekteret af IRS, skal de virkelig være lån, og ikke gaver.
Problemet er, at skatteloven tillader enkeltpersoner at give op til $14.000 (i 2013) til en anden hvert år uden at pådrage sig nogen skattemæssige konsekvenser for gaven; dette beløb kaldes den årlige gaveafgiftsfritagelse. Selvom $14.000 er mange penge for mange familier, er det dog meget lidt for andre, som faktisk foretrækker at overføre endnu flere penge på én gang til en anden i familien. Desværre begynder større gaver dog at opbruge den enkeltes livstidsfritagelse for gaveafgift, hvilket potentielt øger den fremtidige ejendomsskatteeksponering.
Som følge heraf er en tidligere brugt strategi for at undgå denne begrænsning at overføre penge som et lån, ikke en gave... og derefter blot eftergive en del af lånerenten og/eller hovedstolen hvert år, indtil det lånte beløb er opbrugt. IRS har dog gransket mange af disse transaktioner gennem årene, ofte med negative resultater; når alt kommer til alt, hvis 100.000 $ blev overført, blev der rent faktisk ikke betalt renter, og långiveren eftergav bare renter og hovedstol hvert år i 8 år, indtil lånet var væk, nok er virkeligheden, at "långiveren" faktisk bare gav 100.000 dollars direkte i den første år, og handlen bør (gave)beskattes i overensstemmelse hermed. For familielån på over 10.000 USD antager IRS desuden, at renter blev betalt, men eftergivet som en gave - hvilket betyder, at långiveren ikke kun har potentiel gaveafgiftsindberetning at foretage, men han/hun skal indberette på selvangivelsen den imputerede. også renter på lånet! (Redaktørens note:Nogle imputerede renteundtagelser gælder for lånebeløb mellem $10.000 og $100.000; se IRC Section 7872(d).)
Gennem årene er skattelovgivningen og retspraksis blevet vævet sammen for at formulere nogle retningslinjer for, hvordan man administrerer et familieinternet lån, så det virkelig respekteres som et lån og ikke en gave.
Nøglen til lån inden for familien er, at for at lånet skal honoreres af IRS, skal det behandles som et bona fide-lån, inklusive lånevilkår til en "markedsrente", korrekte betalinger af renter og/eller hovedstol , og ideelt set formaliteterne for korrekt dokumentation (selvom dokumentation ikke er strengt påkrævet).
For at anvende en "markedsrente" bør lånevilkårene specificere en rentesats, der er mindst lige så høj som de såkaldte "Applicable Federal Rates" (eller AFR), som IRS offentliggør på månedsbasis under IRC Section 1274. Tabel 1 i IRS' AFR-vejledning inkluderer tre satser:kortsigtet, mellemlangt og langsigtet. De korte renter er for lån med en løbetid på 3 år eller derunder; mellemrenten er for lån længere end 3 år, men kortere end 9 år; og den langsigtede rente er for låneperioder på 9 år eller længere.
Hvad der dog er bemærkelsesværdigt er, at selvom de gældende føderale satser betragtes som "markeds"-satser, er de stadig bemærkelsesværdigt gunstige satser i det omfang, at betaling af lån inden for familien til disse satser undgår gavebehandling; i de seneste måneder har den korte rente kun været 1/4 af 1 %, mellemrenten er lige under 1 %, og selv den lange rente er mindre end 2,5 %! Derimod er landsgennemsnittet for et 15-årigt realkreditlån omkring 2,8% (i skrivende stund), og et 30-årigt realkreditlån er næsten 3,5%. Som følge heraf kan familieinterne realkreditlån stadig være meget tiltalende som debitorrenter, selv når satserne skal være "høje nok" til at opfylde IRS' AFR-krav.
En af de største udfordringer for mange familier, der overvejer familielån - især boliglån - er ganske enkelt det administrative arbejde og kravene til at gennemføre lånet ordentligt, især da lånet skal bogføres korrekt på boligen for at renterne kan trækkes fra. for låntageren (og især klar dokumentation for lånet kræves også, hvis långiver nogensinde ønsker skattefradrag for beløb, der ikke er tilbagebetalt i tilfælde af, at låntager misligholder).
Derudover foretrækker nogle familier faktisk en mere formel låneordning; for eksempel når forældre-som-udlånere virkelig gør har til hensigt at handle som et lån (og ikke en skjult gave), de ønsker at være sikre på, at barnet-som-låntageren respekterer det korrekt og lærer et økonomisk ansvar (omend de stadig nyder godt af gunstigere lånevilkår, end de ville modtage fra en bank og beholde lånerenten i familien). Alternativt, hvis pengene udlånes fra en familiefond, vil administratoren sandsynligvis ønske, at lånet dokumenteres korrekt og registreres for at underbygge, at tillidsforpligtelserne til at forvalte trustkorpuset på en ansvarlig måde bliver opfyldt.
En interessant ny løsning på dette område er National Family Mortgage, en virksomhed, der fungerer som "mellemmanden" til at hjælpe med at behandle og vedligeholde familieinterne realkreditlån, håndtere alt fra udarbejdelse af gældsbrevet mellem parterne, dokumentere tillidsbrevet der pantsætter ejendommen som sikkerhed og registrerer den i den rette jurisdiktion, etablerer elektroniske pengeoverførselsordninger for lånebetalinger (inklusive spærret for husejerforsikring og ejendomsskat, hvis det ønskes) og udsender betalingsmeddelelser og balanceopgørelser og endda udsteder den korrekte IRS indberetningsformularer (formular 1098 til låntageren for betalte realkreditlån, og formularen 1099-INT til långiveren for modtagne renter). Hvis lånet er struktureret som afdragsfrit, kan National Family Mortgage service også hjælpe med at sørge for, at en del af lånet eftergives årligt (hvilket er langt mindre sandsynligt, at det vil udløse IRS-kontrol, når der betales renter, lånedokumenter registreres, og alle de andre formaliteter ved transaktionen bliver overholdt).
Prisen for tjenesten er et engangsgebyr mellem 725 $ og 2.100 $ (afhængigt af lånets størrelse) for lånedokumenterne (som især generelt stadig er meget mindre end oprettelsesgebyret for et traditionelt realkreditlån!), en yderligere registreringsskat betalt direkte til staten/amtet (for jurisdiktioner, der kræver det), og løbende låneservice (med opgørelser, elektronisk pengeoverførsel, IRS-rapportering osv.) koster $15/måned (eller lidt mere for større lån, og med et ekstra gebyr på $15/måned for deponeringstjenester). Læsere af denne blog kan modtage 15 % rabat på engangsgebyret for enhver af deres kunder, der bruger tjenesten, ved at indtaste kuponkoden "KitcesBlogDeal" (uden anførselstegn), når kunden tilmelder sig. (Redaktørens note:Dette er blot et gratis tilbud til læsere af denne blog; der er ingen økonomisk vederlag eller andet forhold mellem Nerd's Eye View og National Family Mortgage.)
I sidste ende er realkreditlån inden for familien stadig en ret "niche"-strategi, da det kræver nogle betydelige økonomiske midler for familien at have råd til lånet til børn eller andre familiemedlemmer i første omgang. Ikke desto mindre gør tjenester som National Family Mortgage processen betydeligt nemmere at implementere og administrere, og for en omkostning, der stadig er langt mindre end stiftelsesgebyret for et traditionelt realkreditlån, samtidig med at alle løbende rentebetalinger holdes i familien. Og til dagens gældende føderale priser er der mange muligheder for forældre til at hjælpe børn eller andre familiemedlemmer med at gøre boligkøb mere overkommelige, selv mens de genererer, hvad der stadig er et rimeligt afkast i betragtning af dagens lave afkastmiljø!
(Denne artikel blev inkluderet i Carnival of Wealth, And Stay Out Edition om Control Your Cash, Carnival of Investing #13 på Investeem, Carnival of Financial Planning on My Personal Finance Journey og også Carnival of Personal Finance #397 på My Personal Finance Journey.)