For mange potentielle boligkøbere er det mere end en romantisk idé at vælge et hjem, der trænger til lidt (eller meget) reparation. En fixeroverdel kan hjælpe dig med at komme ind i et hjem - eller et kvarter - du måske ellers ikke ville have råd til. Du kan vælge dit eget design, vælge dine foretrukne finish og nyde tilfredsheden ved at vide, at du har bidraget til transformationen.
At få et realkreditlån til en fixeroverdel kræver et par ekstra trin. Du bliver nødt til at forstå dit hjems værdi og omfanget og omkostningerne ved nødvendige reparationer. Du skal bruge en plan for at få disse reparationer lavet. Og du skal finde og kvalificere dig til den rigtige finansiering. Som altid vil din kreditscore og din historie spille en rolle for, om du med succes kan finansiere dit drømmehjem – såvel som de reparationer, der vil gøre det drømmende. Men din kreditscore er kun én faktor, som långivere vil overveje for at bestemme din berettigelse, og kun ét element, der kan hjælpe dig med at beslutte, hvilken finansiering der er den rigtige for dig.
At købe en fixeroverdel skaber særlige finansieringsudfordringer. Et konventionelt realkreditlån er ofte ikke det ideelle valg. Hvis din fixeroverdel ikke har fungerende hjælpemidler eller på anden måde er ubeboelig, for eksempel, kan en almindelig bank eller et finansselskab undlade at forlænge et lån. Desuden inkluderer konventionelle realkreditlån typisk ikke en godtgørelse for væsentlige reparationer. Hvis du ønsker et konventionelt lån, skal du normalt finde andre kilder til midler til reparationer, såsom at bruge nogle af de kontanter, du havde planlagt til din udbetaling; ved hjælp af midlertidig erhvervelse og forbedringsfinansiering; eller finde særskilt finansiering, såsom personlige lån, til at dække renoveringer.
Alternativt findes der realkreditprogrammer, der er designet specielt til fast ejendom. Disse er generelt bakket op af regeringen og tilbydes gennem private långivere såsom banker og kreditforeninger. Med et renoveringslån kan du tilføje et reparationsbudget til din indkøbspris og finansiere hele projektet med et enkelt lån. Låneprocessen kan være lidt mere kompleks og kræver vurderinger før og efter renovering, entreprenørvurderinger, flere inspektioner og særlige spærrede konti for renoveringsmidler. Men fordelene er klare:Du har den finansiering, du har brug for til at gennemføre reparationer og opgraderinger – og du kan have indbyggede reserver til uventede udgifter. Du kan muligvis også lægge udgifterne til at leje et sted at bo under renoveringen ind på lånet og kan endda få hjælp til at kvalificere dig til et lån med en mindre end perfekt kredit.
Her er fire renoveringslåneprogrammer, du skal overveje:
Federal Housing Administration forsikrer lån til boligkøbere, herunder FHA 203(k) lån, der inkluderer renoveringsfinansiering. FHA-støtte kan være et glimrende alternativ for boligkøbere med lav til moderat indkomst og mindre end fantastisk kredit. På minussiden har disse lån grænser for, hvor meget du kan låne. Du skal bruge mindst 3,5 % i udbetaling og skal betale for realkreditforsikring i løbet af lånets løbetid.
US Department of Veterans Affairs garanterer lån til veteraner og kvalificerede familiemedlemmer. Du skal bruge en stabil indkomstkilde, tilstrækkelig kredit (typisk "god" eller bedre) og et berettigelsesbevis for at kvalificere dig. Hvis du kvalificerer dig, kan din rente være lavere end hvad du ville betale på et traditionelt realkreditlån uden realkreditforsikring og uden krav om udbetaling.
Fannie Mae HomeStyle ® Renoveringslån giver dig mulighed for at finansiere en række reparationer og opgraderinger, herunder tagreparationer og landskabspleje, sammen med dit boligkøb. Parret med Fannie Mae Community Seconds ® finansiering, kan et boliglån til renovering af boliglån finansiere op til 105 % kombineret belåning til værdi på dit fixer-overdel.
Freddie Mac tilbyder også CHOICERenovation ® lånegarantier, der fungerer med en række Freddie Mac fastforrentede og rentetilpasningslån. Du kan tilføje op til 75 % af dit hjems forventede værdi efter renovering til reparationer og opgraderinger.
Generelt gælder det, at jo højere din kreditscore er, jo bedre vil dine valg være, når du køber et boliglån. En højere kreditscore er mere tilbøjelige til at give dig en lånegodkendelse; det giver dig også typisk en lavere rente.
Når det er sagt, er minimumskravene til kreditscore for de statsstøttede renoveringslån, der er anført ovenfor, ikke astronomiske. Nogle er endda designet til boligkøbere, der måske ikke har kreditscore til at kvalificere sig til et traditionelt realkreditlån. For eksempel, med en 10% udbetaling er minimumskreditscore for et FHA-lån 500 - eller 580, hvis din udbetaling er mindre end 10%. Kreditscorekrav til VA-lån varierer fra långiver, men typisk er en "god" score på 670 et rimeligt udgangspunkt. Fannie Mae og Freddie Mac-lån har en minimumskreditscore på 620, men højere score gør det lettere at kvalificere sig og er alt andet end afgørende, hvis din udbetaling er under 20% til 25%. Spørg din individuelle långiver for deres krav.
At have en tilstrækkelig kreditscore er kun én faktor for at få dit boliglån godkendt. Långivere vil også se på din gæld i forhold til indkomst for at sikre, at din indkomst er tilstrækkelig til at dække dine udestående betalinger. Selvom 100 % finansiering kan være tilgængelig for din fixeroverdel, vil en udbetaling åbne døren til flere finansieringsmuligheder. En større udbetaling på 20 % eller mere vil ikke kun gøre det lettere at kvalificere sig til et lån, men kan også sænke din rente. Endelig vil långivere også gerne vide, at du har ressourcer at falde tilbage på, hvis din indkomst bliver forstyrret, så opsparing og investeringer er en hjælp.
Ligesom långivere vil vurdere din ansøgning, bliver du nødt til at vurdere, hvilket lån der passer bedst til dig. Renoveringslån kommer med en række begrænsninger og krav. På grund af kompleksiteten og den ekstra risiko, som en fixer-overdel repræsenterer, kan det hjælpe at arbejde med en kyndig realkreditmægler eller låneansvarlig, som kan hjælpe dig med at guide dig gennem finansieringsprocessen.
Dit realkreditlån er sandsynligvis det største lån, du nogensinde vil finansiere – det højeste beløb i dollar og den længste låneperiode. Af den grund kan selv en lille forskel i din rente udmønte sig i dramatiske besparelser i løbet af dit låns løbetid. For at illustrere:Et 30-årigt realkreditlån på 500.000 USD til 3,25 % koster cirka 283.000 USD i samlet rente. Hvis din rente springer kun 1,25%, topper den samlede rente over 30 år $412.000 eller $129.000 mere.
Nogle gange er forskellen mellem et mere overkommeligt lån og et uoverkommeligt lån blot et par point på din kreditscore. Hvis du planlægger at købe et hus i den nærmeste fremtid, kan det betale sig at forberede din kredit til at få et realkreditlån.
At vælge en bolig med behov for renovering kræver mod. Men den ekstra risiko – og hårdt arbejde – kan betale sig. Selvom finansieringsprocessen for fixeroverdele er lidt mere kompliceret, findes der finansieringsmuligheder, selv for købere med nogle få kreditudfordringer.