Boligkøbsprocessen har ry for at være stressende. Faktisk sagde 44 % af førstegangskøberne af boliger, som blev undersøgt af Homes.com i 2018, at de følte sig nervøse gennem hele processen. Fra at sikre, at din kreditscore er høj nok til at spare en passende udbetaling, er der masser af økonomiske krav, der kan skræmme potentielle købere fra at tage springet.
På trods af den stress, der kan gå hånd i hånd med at købe et hus, nåede realkreditgæld i USA rekordhøjder i 2020. Hvad mere er, den gennemsnitlige FICO ® Score ☉ blandt realkreditindehavere er stigende, ifølge Experian-data. Amerikanske forbrugere køber faktisk boliger på trods af alle de formodede forhindringer.
Men nogle af disse opfattelser er netop det – indtryk, der ikke nødvendigvis er baseret på virkeligheden. At vide, hvad du kan forvente, og hvordan du håndterer potentielle snublesten, kan reducere stress, især hvis det er første gang, du køber et hus. Lad os se nærmere på nogle almindelige boligkøbsmyter, der kan holde dig tilbage.
Før et realkreditinstitut giver deres godkendelsesstempel, vil de gerne sikre sig, at dit månedlige budget nemt kan absorbere din nye realkreditbetaling. De er afhængige af noget, der kaldes dit gæld-til-indkomstforhold (DTI) for at hjælpe med at træffe denne bestemmelse. DTI er et øjebliksbillede af, hvor meget af din månedlige indkomst, der går til gældsbetalinger, såsom studielån, kreditkort, personlige lån og billån.
Nogle potentielle boligkøbere kan være bange for, at de har for meget gæld til at kvalificere sig til et realkreditlån - men din gæld i sig selv er ikke den vigtigste detalje:Det er, hvordan det forholder sig til din indkomst, der betyder noget. Hvis din månedlige indkomst giver dig mulighed for nemt at betale din gæld med masser tilovers, er en høj gæld muligvis ikke en dealbreaker. Det er her, DTI kommer ind i billedet.
For at beregne din DTI skal du opgøre alle dine månedlige gældsbetalinger og dividere det samlede beløb med din månedlige bruttoindkomst før skat (ikke din hjemløn). Multiplicer det endelige tal med 100 for at se dit DTI-forhold udtrykt som en procentdel. Hvis din er under 43%, kan den være lav nok til at kvalificere sig til et realkreditlån, selvom nogle långivere foretrækker et DTI så lavt som 36%. Hvis dit DTI topper 43 %, så se om det er muligt at betale ned på kreditkort eller anden gæld for at hjælpe dig med at kvalificere dig.
Den generelle regel for de fleste konventionelle realkreditlån er, at du skal holde dine nye månedlige boligudgifter under 28 % af din månedlige bruttoindkomst. Dette inkluderer dit månedlige låns hovedstol og renter, plus ejendomsskatter, husejerforsikring og realkreditforsikring, hvis det er nødvendigt. For eksempel, hvis du og din ægtefælle hver tjener $6.000 om måneden (før skat) og ansøger om et realkreditlån sammen, skal din månedlige betaling sandsynligvis være under $3.360 for at kvalificere dig.
Husk dog, at din udbetaling også vil være en stor faktor. Hvis du har sparet op i flere år og har en betydelig udbetaling, vil det reducere størrelsen af det realkreditlån, du har brug for – såvel som din månedlige betaling. Dette kan hjælpe dig med at holde dig under grænsen på 28 %.
At blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån kan være et godt første skridt for boligkøbere, da det kan hjælpe med at afklare, hvor meget bolig du faktisk har råd til. Hvis det er forhåndsgodkendt, vil du modtage et brev, der angiver det beløb, du har tilladelse til at låne for at købe en bolig. Det er ikke en garanti – du skal stadig udfylde en formel realkreditansøgning – men det kan hjælpe med at forme dit budget, så du kun ser på boliger, der ligger inden for din prisklasse.
Du kan forvente, at realkreditinstitutter trækker din kreditrapport under ansøgningsprocessen.
Dine seneste kreditansøgninger, betalingshistorik, kreditforbrug og eventuelle forfaldne konti, du måtte have, vil alle have vægt i deres lånebeslutning. De vil også nulstille din FICO ® Score. Generelt set en højere FICO ® Score åbner døren til lavere renter og bedre lånevilkår.
Alligevel behøver du ikke perfekt kredit for at kvalificere dig til et realkreditlån. Husk, långivere ser på dit overordnede økonomiske billede - ikke kun din selvstændige kreditscore. Dette inkluderer din gæld, indkomst, aktiver, udbetalingsbeløb og lånebeløb.
Der er ikke én sat-i-stone minimum kredit score for at få et realkreditlån, fordi hver långiver er anderledes. Den type lån, du ansøger om, spiller også en vigtig rolle. Minimum FICO ® Score for et konventionelt realkreditlån er generelt omkring 620; dog har nogle statsstøttede lån lavere krav til kreditvurdering.
| Minimum FICO ® Scorekrav efter belåningstype | |
|---|---|
| Belåningstype | Minimum FICO ® Score |
| Konventionelt lån | 620, selvom nogle långivere kræver 660 eller derover |
| FHA-lån | 500 med en 10 % udbetaling; 580 med en udbetaling på 3,5 % eller højere |
| VA-lån | Intet fastsat minimum, men långivere kræver typisk en FICO ® Score på 620 eller højere |
| USDA-lån | Intet fastsat minimum, men långivere kræver typisk en FICO ® Score på 640 eller højere |
| Freddie Mac Home Muligt lån | 660, selvom nogle låntagere, der ikke har en brugbar kreditscore, også kan komme i betragtning |
Uanset lånetype er det altid bedst at forbedre din kredit så meget som muligt, før du forsøger at få et realkreditlån. Hvis du gør det, kan du øge dine chancer for at blive godkendt med de bedste priser og vilkår. Dette kan til gengæld ende med at spare dig for tusindvis af dollars i løbet af lånets løbetid. I nogle tilfælde kan det være nok at tage et par måneder på at betale ned på din kreditkortgæld til at øge din score og hjælpe dig med at kvalificere dig til et mere overkommeligt realkreditlån.
En af de største boligkøbsmyter er, at du skal have en udbetaling på 20 %. Hvis du har stor kredit og en pålidelig indkomstkilde, kan du kvalificere dig til et konventionelt lån med så lidt som 3 % ned. På samme måde kan kvalificerede låntagere optage et FHA-lån med kun 3,5 % ned. VA-lån og USDA-lån kræver ingen udbetaling overhovedet.
Bare husk på, at du sandsynligvis skal betale for privat realkreditforsikring (PMI), indtil du har erhvervet 20 % egenkapital i dit hjem, hvilket vil øge din månedlige afdrag på realkreditlån. Med et konventionelt lån kan PMI koste alt fra 0,5 % til 2 % af det samlede lånebeløb. FHA-lån opkræver en forudgående præmie på 1,75 % plus en årlig præmie på 0,45 % til 1,05 %, der er opdelt og betalt på månedsbasis.
Det er nemt for potentielle boligkøbere at sidde fast i alle de gebyrer, der følger med at optage et realkreditlån. Lukkeomkostninger varierer fra långiver til långiver, men inkluderer ofte gebyrer som vurderingsgebyret, boliginspektionsgebyr, låneoprettelsesgebyr og ansøgningsgebyr, blandt andet. Du kan også være på jagt efter gebyrer i forbindelse med udarbejdelse af dokumenter, sikring af ejendomsforsikring og administration af din kredit.
Samlet set udgør lukkeomkostningerne generelt alt fra 2 % til 5 % af boligsalgsprisen. De betales til allersidst (ved "afslutningsbordet"), når alle de endelige boligsalgsdokumenter underskrives. Alene at bruge 5 % på gebyrer kan give dig et mærkatchok, men igen, det er muligvis ikke din faktiske total. For at være sikker er det bedst at spare det beløb op lige ved siden af din udbetaling, hvis det er muligt. Hvis du ender med at bruge mindre i sidste ende, så tænk på det som ekstra penge, du kan bruge på andre økonomiske mål.
Selvom boligkøb helt sikkert er et stort økonomisk skridt, er det også et mål, der kan være mere opnåeligt, end du måske tror. Jo stærkere din kredit, jo bedre er dine chancer for at blive godkendt. Du kan tjekke din kreditrapport og kreditscore gratis med Experian, så der ikke er nogen overraskelser, når du er klar til at udfylde en låneansøgning.