Hvis du har drømt om at købe en hytte i skoven, et sommerhus på stranden eller et andet tilflugtssted, har du tungtvejende grunde til at trykke på aftrækkeren. Efterhånden som coronavirus-tilfældene stiger i dele af landet, har det en stor tiltrækningskraft at kunne ly væk fra overfyldte områder. For at holde medarbejderne sunde fortsætter nogle virksomheder med at tillade fjernarbejde, hvilket reducerer behovet for, at arbejdere skal være i nærheden af deres kontorer. Hvorfor ikke tilslutte med udsigt over havet eller bjergene?
Hvad mere er, er realkreditrenterne sunket til rekordlave niveauer. I midten af juli faldt gennemsnitsrenten på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån til 2,98 % - første gang renten er faldet til under 3 % i de næsten 50 år, Freddie Mac har ført optegnelser.
Men vær forberedt på at konkurrere med andre købere om det hus, du ønsker . Efter forårets nedlukninger for at bremse spredningen af COVID-19, dukkede købere op sultne efter at bo på steder og i huse med mere plads og andre funktioner, der er egnede til at bruge meget tid derhjemme. Sælgere har dog været langsommere til at liste deres hjem, hvilket har forårsaget mangel i mange områder af landet. I juni faldt den amerikanske boligbeholdning med 27 % i forhold til samme periode året før, ifølge Realtor.com.
Mange populære feriesteder er ingen undtagelse fra tendensen med stram beholdning og ophobet efterspørgsel efter købere. I slutningen af juni sagde Nancy Reither, en ejendomsmægler hos Coldwell Banker i Ocean City, Md., at byen havde omkring 340 fortegnelser sammenlignet med omkring 1.500 på samme tid for et år siden.
Siden de pandemi-relaterede nedlukninger lettede, og købere var i stand til at se på boliger igen, "har jeg ikke været i stand til at tage en dag fri," siger Bill Cullin, en Long &Foster-agent, der fokuserer på Delaware-strandene nord for Ocean City. Strandene ligger inden for et par timer fra større storbyområder, herunder New York City, Philadelphia og Washington, D.C., og købere kører dertil, da flyrejser bliver mindre ønskværdige under pandemien, siger Cullin. Derudover forventer mange købere at arbejde hjemmefra indtil engang i efteråret, og nogle har permanent tilladelse til at telearbejde.
I det nordøstlige Florida optager købere fritidsboliger – især ejendomme ved havet og dem med swimmingpools, siger Cara Ameer, en Coldwell Banker-agent med base i nærheden af Jacksonville såvel som i Orange County, Californien.
Hvordan boligmarkedet klarer sig i de kommende måneder vil i høj grad afhænge af økonomiens bane , siger Danielle Hale, cheføkonom for Realtor.com. Hvis økonomien langsomt forbedres, kan købere fortsætte med at få fat i ejendomme, efterhånden som de kommer på markedet. En svækkelse af økonomien kan dog betyde, at flere ejere sætter deres huse til salg af økonomisk nødvendighed, men at færre købere hopper ind for at købe dem. Statusen for fjernarbejde og uddannelse vil også påvirke feriehusmarkedet. "Hvis skoler eller gymnasier tyer til fjernundervisning igen i det nye skoleår, ville vi forvente en fortsat stigning i interessen og shopping for sommerhuse," siger Zillow-økonom Jeff Tucker. Det ville være uden fortilfælde for de mere stille efterårs- og vintersæsoner, tilføjer han.
Boligpriserne er stabile. I juni var mediannoteringsprisen 5,1 % højere end året før, ifølge Realtor.com. Mange boligejere, der mistede indkomst på grund af pandemien, har haft lovligt mandat adgang til pantelån, hvilket hjælper med at undgå nødlidende salg, der kan presse priserne ned. Og førende ind i krisen var boligejerskabets overordnede helbred stærkere end under den tidligere nedtur, siger Skylar Olsen, seniorøkonom for Zillow.
For at hjælpe dig med at navigere rundt på feriehusmarkedet har vi undersøgt, hvad du kan forvente, mens du søger, måder at få dit tilbud til at skille sig ud og overvejelser om realkreditlån og skat. Med data fra Realtor.com har vi også fremhævet fem ferieområder rundt om i landet, som er attraktive med hensyn til lager og pris.
Hvis du kigger efter et sted, som du kun har besøgt som feriegæst, skal du huske på, at det at eje et hjem der kommer med et andet sæt bekymringer. Tal med lokalbefolkningen om at bo i området, og besøg det på de tider af året, du planlægger at være der. Du indser måske, at et samfund falder til ro – med nogle restauranter og butikker lukkede – mere end du måske har forventet i løbet af bestemte sæsoner, eller at du ikke kan lide at være der, når det er mest aktivt , siger Ameer. Find ud af, om samfundet normalt tilbyder aktiviteter og underholdning, som du vil nyde under længerevarende besøg – f.eks. golfbaner, gode restauranter eller en kunstscene.
Foretrækker du en ejerlejlighed, en parcelbolig eller noget midt imellem, såsom rækkehus eller duplex? Et hus kan tilbyde mere privatliv - et eftertragtet træk i æraen med social distancering - og du behøver ikke at bekymre dig om kæledyrsbegrænsninger eller andre begrænsninger, der nogle gange følger med fællesejendomme. Men du vil sandsynligvis have øget ansvar, som kan være sværere at håndtere, når du ikke er der, såsom snerydning, græsslåning og landskabspleje. Med en ejerlejlighed tager foreningen sig typisk af sådanne opgaver (selvom du sandsynligvis vil betale et gebyr for at dække dem). Plus, internet og kabel kan være inkluderet. Især hvis du er interesseret i en tilknyttet ejendom,forsøg at få en fornemmelse af, om naboerne ofte udlejer deres ejendomme . "Ingen ønsker at finde ud af, at det er som en broderskabsfest hver weekend om sommeren," siger Ameer.
Hvis du bor timer væk fra din feriehusdestination, har du muligvis begrænset tid til at besøge ejendomme. Se efter virtuelle 3D-ture, der lader dig gå digitalt gennem hjemmene, hvilket giver dig en bedre idé om layoutet end almindelige fotografier. Eller din agent kan give dig en live videotur gennem FaceTime, Skype eller en lignende app. Det kan hjælpe dig med at indsnævre din liste. Når du er klar til at besøge huset, kan du forvente at følge sikkerhedsprotokoller, såsom at underskrive en formular for at bekræfte, at du ikke har symptomer på COVID-19, at bære en maske og tørre overflader, som du rører ved.
Det er svært at gøre et kup på en sælgers marked, men du kan bruge et par strategier til at holde salgsprisen inden for dit sortiment. Den ene er at flytte væk fra centrale steder og udvide din søgning til yderområder. Brenda Wild, en Remax-agent i Aspen, Colo., har oplevet en stigning i interessen i byer som Carbondale og Basalt, hvor købere kan få mere for pengene end i skibyerne Aspen og Snowmass. Ameer siger, at købere, der går halvanden time syd for Ponte Vedra Beach, Fla., hvor hun er baseret, kan finde billigere ejendomme i rolige kystbyer - men de er længere fra de aktiviteter og eksklusive faciliteter, som nogle købere foretrækker.
Du kan muligvis få et tilbud ved at købe i turistsæsoner uden for højsæsonen. I Ocean City-området er september til december typisk et godt tidspunkt at købe, siger Reither - og hun forventer, at det holder stik i år. Korttidsudlejning blev forbudt i foråret på grund af pandemien, og nogle feriegæster annullerede deres sommerreservationer for at undgå risikoen for at få COVID-19. Ejere, der mistede en del af deres sædvanlige lejeindtægt, kan beslutte, at investeringen ikke længere er umagen værd og sætte boliger til salg, når sommeren slutter. »Jeg arbejder sammen med et par investorer nu, som har otte og 10 ejendomme her. De har allerede solgt to, og de taler med mig om at opføre resten af dem i slutningen af lejesæsonen,” siger Reither.
Hvis et nøglefærdigt hjem - det vil sige et, der ikke kræver nogen omfattende reparationer - er rimeligt prissat og i en førsteklasses beliggenhed, er chancerne store for, at flere købere vil afgive bud. På et varmt marked skal du handle hurtigt fra det tidspunkt, det er opført for at afgive et tilbud. Arbejde med en erfaren fuldtidsagent, som med større sandsynlighed vil have et dybt kendskab til det lokale marked og være tilgængelig for at flytte hurtigere end en, der arbejder på deltid , siger Reither.
Et par taktikker kan hjælpe med at få dit tilbud til at skille sig ud. Hvis du kan svinge et kontant tilbud, er det ofte attraktivt. Men find ud af, hvad der er vigtigt for sælgeren - ikke alle sælgere prioriterer kontante bud eller det højeste pristilbud. Sælgere foretrækker ofte "rene" kontrakter med så få uforudsete og ekstra anmodninger som muligt - så du vil måske undgå at bede sælgeren om for eksempel at betale for en boliggaranti eller lade dig beholde gasgrillen på terrassen. Men det er generelt en dårlig idé at springe boligeftersynet over.
Spørg om sælgerens foretrukne tidslinje for at gennemføre salget. Hvis ejeren håber at beholde boligen i et par måneder mere, og du er oppe imod andre bydere, der foreslår et 30-dages vindue, kan du vinde ved at tilbyde fleksibilitet til at lade sælgeren blive i et stykke tid. Hvis prisen ser ud til at være sælgerens største bekymring, er et trick at inkludere en eskaleringsklausul i dit tilbud. Du kan for eksempel foreslå en salgspris på 350.000 USD, men inkludere en betingelse om, at du betaler 1.000 USD mere end det højeste konkurrerende tilbud, op til 360.000 USD. Hvis du får et realkreditlån, skal du inkludere en forhåndsgodkendelse med dit tilbud.
En anden idé:Skriv et brev til sælgeren, der beskriver dig selv og grundene til, at du elsker hjemmet . Især hvis ejeren beboede huset - i stedet for at leje det ud til feriegæster på fuld tid - "kan det virkelig røre deres hjerte," siger Sindy Ready, en Remax-agent i Scottsdale, Ariz.
Inden du forpligter dig til et hjem, skal du overveje alle de løbende omkostninger, der følger med det. Hvis du for eksempel køber, hvor skiløb er populært, kan varmeregningen være betydelig. Det samme gælder elregningen for aircondition i varmt vejr. Vær sikker på, at du forstår sæsonbestemt vedligeholdelse og specielle inventar, du muligvis har brug for. I kystnære Florida bliver du nødt til at få orkanskodder - og have nogen ved hånden, som hurtigt kan anvende dem og sikre din ejendom, hvis du er væk, når en storm nærmer sig, siger Ameer. Hvis du ikke selv ofte besøger hjemmet, bør nogen regelmæssigt tjekke det for utætheder eller andre problemer, og du skal muligvis leje tjenester til snerydning, pool- og græsplænevedligeholdelse eller anden vedligeholdelse.
Tjek hvilken type forsikring du skal bruge, og hvor meget det koster. Oversvømmelsesforsikring er et must i områder med høj risiko for oversvømmelse - og dit realkreditinstitut kan kræve det i visse områder. Hvis ejendommen er en del af en husejer- eller ejerlejlighedsforening, så slå op på dets gebyrer.
Mens du opretter et budget, skal du ikke overse køkkenudstyr og møbler til at placere både i hjemmet og på en terrasse eller ved poolen. Du vil estimere omkostningerne ved at rejse til og fra ejendommen hvert år. Nogle feriehusejere køber en anden bil eller lastbil til at beholde i det nye hjem, og hvis du er i nærheden af vandet, er chancerne for, at du vil have en båd.
Hvis du får et realkreditlån, er det ofte smart at bruge en lokal långiver. Det kan bevæge sig hurtigere og mere effektivt end en større institution, og det vil sandsynligvis sende en taksator ud, som er bekendt med området, og som kan give et mere præcist skøn over boligens værdi end nogen uden for regionen. Spørg din ejendomsmægler om anbefalinger.
Lån til fritidshuse adskiller sig fra lån til primære boliger på nogle få måder. Låntagere, der støder på økonomiske vanskeligheder, er mere tilbøjelige til at misligholde et andet boliglån end et til en primær bolig, og långivere tager denne risiko i betragtning. Renterne er ofte omkring 0,25 til 0,5 procentpoint højere for realkreditlån i andet hjem end for primære boliglån, siger Keith Gumbinger, vicepræsident for realkreditinformationssiden HSH.com. Du skal betale en udbetaling på mindst 10 % (for et primært hjem kan du muligvis nedsætte så lidt som 3 % med et konventionelt realkreditlån), og nogle långivere kræver 20 %. Minimumskravene til kreditscore er en smule højere end for primære boliger. Med et belåningsforhold (det beløb, du skylder på lånet som en procentdel af boligens værdi) højere end 75 %, kan du have brug for en minimum FICO-score på 680 for at kvalificere dig (på en skala fra 300 til 850), sammenlignet med omkring 620 til 640 for et primært boliglån, siger Gumbinger. Du bliver sandsynligvis forpligtet til at have likviditetsreserver til at dække mindst et par måneders afdrag på realkreditlån . Du kan forvente at tjene nogle lejeindtægter (se nedenfor), men en sådan potentiel indtjening hjælper dig ikke med at kvalificere dig til et lån på et andet hjem. Hvis du ikke vil bebo boligen og planlægger at leje den ud på fuld tid, betragtes den som en investeringsejendom, og lejeindtægter kan overvejes.
At udnytte egenkapitalen i dit primære hjem er en måde at rejse penge til dit andet hjem. Dine muligheder inkluderer et boliglån eller en kreditlinje eller en udbetalingsrefinansiering, hvor du låner mere, end du skylder på dit primære hjem, og tager de ekstra penge som kontanter. Men i takt med at økonomien er ramt, strammes långivere op på lån med egenkapital.
For realkreditlån opnået efter den 15. december 2017 kan boligejere, der specificerer deres føderale selvangivelser, fratrække renter på op til $750.000 i samlede lånesaldi ($375.000, hvis gift indgiver separat), inklusive både et primært og et andet hjem; for ældre realkreditlån, kan du fratrække renter på op til $1 million af gæld, eller $500.000, hvis gift indgivelse separat. Hvis et af dine realkreditlån falder ind under den første kategori og det andet i den anden, skal du kontakte en skatterådgiver for at få hjælp, foreslår Mark Alaimo, en statsautoriseret revisor og medlem af American Institute of CPAs Personal Financial Specialist Committee. Du kan muligvis også fratrække statslige og lokale ejendomsskatter op til en samlet grænse på 10.000 USD (5.000 USD, hvis gift indgives separat) på statslige og lokale indkomst-, salgs- og ejendomsskat .
Hvis du bor i dit sommerhus i mere end 14 dage eller mere end 10 % af det samlede antal dage, du lejer det ud til en rimelig lejepris (den største af dem) i løbet af skatteåret, betragter IRS det som din personlige bopæl og ikke udelukkende en lejebolig. Udlejer du dit sommerhus mindre end 15 dage om året, er lejeindtægten skattefri. Udlejer du mere end 14 dage om året, skal du indberette lejeindtægten på din selvangivelse, og du kan fratrække lejeudgifter som f.eks. realkreditrenter, ejendomsskatter, vedligeholdelse og forsyning. Men du kan kun trække den del af disse udgifter fra, mens lejere bruger boligen.
Du planlægger måske at udleje din ejendom, når du ikke selv besøger den for at hjælpe med at dække omkostningerne, men det er en rystende udsigt, indtil pandemien er i bakspejlet. Udlejningsaktiviteten er vendt tilbage i mange populære ferieområder, men statslige og lokale myndigheder kan igen forhindre korttidsudlejning i områder, hvor COVID-19-tilfældene stiger. Og selv hvor udlejning er tilladt, er feriegæster bekymrede over risikoen ved at gå ind i andre hjem .
"Vær meget konservativ" med dine forventninger til lejeindtægter, siger Michael Slevin, præsident for Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties. "Sørg for, at du kan klare endnu en nedlukning." Læs også op på fællesskabets regler, når det kommer til udlejning. Nogle husejere eller ejerlejlighedsforeninger tillader til enhver tid korttidsleje, og nogle kan forbyde lejere at bruge faciliteter såsom poolen eller fitnesscentret.
Hvis du udlejer dit hjem, er det vigtigt at hyre en god rengøringsservice. Gæster, der søger ferieboliger, kører i stigende grad websøgninger med nøgleord relateret til renlighed, siger Shaun Greer, seniordirektør for fast ejendom for Vacasa, et bookingsted for ferieudlejning. Pandemi eller ej, lejere kan lide komfortable kvalitetsmøbler. "Du kan ikke have uoverensstemmende glasvarer i køkkenet med en luksusferieudlejning," siger Ready.