Før 2010 blev markedet for enfamiliehusudlejning stort set ignoreret af store institutionelle investorer, som foretrak flerfamilieejendomme, der var nemme at skalere. Men siden finanskrisen - og især siden 2019 - har det ændret sig. Finansielle sværvægtere som J.P. Morgan Asset Management, Blackstone og Goldman Sachs Asset Management har hjulpet med at finansiere en branche med mere end to dusin enfamiliehusudlejningsfirmaer, der optager eksisterende ejendomme – og også bygger nye.
Boligejendomme erhvervet af virksomheder eller institutioner steg til 90.215 boliger i tredje kvartal af 2021, da investorer, både store og små, stod for 18 % af salget af enfamiliehuse. Det er en stigning på 80,2% fra året før, ifølge online ejendomsmæglerfirmaet Redfin. Næsten tre fjerdedele af investorernes boligkøb var enfamiliehuse, mens flerfamiliehuse – et marked, hvor investorer har været betydelige spillere i årtier – kun tegnede sig for en fjerdedel af salget.
Tilstrømningen af denne institutionelle kapital er et element, der driver stigningen i priser på enfamiliehuse og huslejer i hele USA i dag, og på trods af negativ mediebevågenhed tiltrækker stigende huslejer endnu flere investorer. Mens profit klart er investorernes mål, har de skiftende omstændigheder, der nu gør enfamiliehuse til en ønskværdig besiddelse, konsekvenser for både de modeller, der bruges til at træffe investeringsbeslutninger, og den måde, aktiver allokeres på tværs af deres porteføljer.
Der er en række grunde til, at dette marked er blevet mere attraktivt, herunder Federal Reserves vedvarende monetære lempelse, som bidrog til opskruede ejendomspriser. Men efter at have forvaltet en fond, der investerede kraftigt i enfamilieejendomme, tror jeg, at den mest konsekvensfaktor er fremskridt inden for big data, som markant forbedrer investorernes evne til at udføre due diligence og forudsige tendenser.
Den dramatiske stigning i computerkraft gør det muligt for disse nye boligudlejningsfirmaer at skalere og administrere deres porteføljer mere effektivt, hvilket ikke kun forbedrer evnen til at analysere markedet, fremskynde forskning og træffe smarte beslutninger hurtigere, men også strømline omkostninger forbundet med Ejendomsadministration. Denne konvergens af markedsforhold og øget analytisk magt betyder, at disse investorer sandsynligvis er her for at blive.
Dette skub ind i enfamiliehuse begyndte oprindeligt som en arbitrage-mulighed efter den globale finanskrise i 2008, men har forvandlet sig til noget mere permanent. Ejendomssprængningen sænkede den oplevede risiko for enfamilieboliger i forhold til afkastet. I dag betragter ejendomsinvesteringsfonde, private equity-selskaber, forsikringsselskaber og pensionsfonde huslejer, der blev skånet for virkningen af pandemi-relaterede nedlukninger på kontorer og butikker, som en relativt højtydende sikring mod inflation.
Jeg var vidne til den første mulighed i realtid. I 2010 hjalp jeg med at skabe en fond, der købte et par hundrede afskærmede enfamiliehuse i Atlanta for mellem $50.000 og $60.000 hver, og investerede så meget som $10.000 pr. hjem til opgraderinger, før jeg lejede dem. Ved at handle hurtigt var vi i stand til at tjene tocifrede afkast fra nær bunden af cyklussen, da værdiansættelserne vendte tilbage til middelværdien. Vi havde ingen fraflytninger og solgte det sidste af husene i 2020.
Institutionelle investorer gjorde stort set det samme, hældte penge ind på ødelagte markeder og høstede enorme gevinster, før de indså, at de kunne gøre enfamiliehusudlejning til en permanent del af deres porteføljer. I 2012 købte Blackstone, en af verdens største alternative kapitalforvaltere, Invitation Homes, som kontrollerer mere end 80.000 lejemål. Blackstone udbetalte i 2019, efter at Invitation Homes blev børsnoteret. I 2021 købte Blackstone Home Partners of America, en virksomhed med mere end 17.000 leje-til-eje-enheder i hele USA, for 6 milliarder dollars.
I 2020 indgik J.P. Morgan Asset Management et joint venture med et enfamilieudlejningsfirma, American Homes 4 Rent, og bygger nu tusindvis af boliger. Goldman Sachs har indsat kapital på boligmarkeder både i USA og i England. Andre pengeforvaltere, der er hoppet ind, omfatter Invesco, som i 2021 annoncerede, at de støttede en plan fra Mynd Management om at bruge så meget som $5 milliarder på at købe 20.000 enfamiliehuse i løbet af de næste tre år.
Denne kapitaltilstrømning er i det mindste delvist motiveret af det afkast, som denne sektor genererer. COVID-19-pandemien førte til et skift af præferencer væk fra lejligheder i byer til huse med mere plads. Som et resultat heraf har enfamilieudlejning siden 2019 været den bedst ydende ejendomsklasse, idet de opnåede omkring 40 % i 2021, ifølge det Connecticut-baserede firma Hoya Capital Real Estate. De tre børsnoterede ejendomsinvesteringer har tiltro til firmaets spor – Invitation Homes, American Homes 4 Rent og Tricon Residential – har rapporteret tocifret huslejevækst og rekordhøj belægningsprocent i 2021, drevet af historisk lavt udbud og stærk demografisk og pandemi- drevet efterspørgsel.
Wall Street er ikke nyt i ejendomsspillet. Multifamilieudlejningsejendomme har længe været betragtet som en kerneporteføljebeholdning for institutionelle investorer sammen med andre skalerbare kommercielle ejendomme som kontor-, detail- og industribygninger. Alle disse kan absorbere de betydelige kapitaludlæg, som disse virksomheder anvender for at erhverve dem. Men enfamilieudlejninger blev traditionelt klassificeret som ikke-kernehuse – grupperet med andre specialejendomme såsom datacentre, lægekontorer, hoteller og seniorboliger – fordi de var sværere at skalere. Takket være teknologien er det ikke længere tilfældet.
Ejendomsteknologi forvandler mere end blot enfamilieudlejning, men virkningen i denne sektor er særlig stor. Mens due diligence for flerfamilieejendomme pr. definition allerede er skaleret, er enfamilieejendomme mere idiosynkratiske, hvilket gør processen for potentielle købere dyrere pr. enhed. Det, der ændrer sig, er, at investorer implementerer big data-teknologi, der lader dem filtrere omhyggelighedsoplysninger meget hurtigere, hvilket gør ellers splittede markeder mere effektive og tilgængelige.
Nichespillere som firmaet Entera - støttet af Goldman Sachs - er dukket op, der bruger teknologi til at analysere ejendomsregistre og andre data for at hjælpe investorer med hurtigt at identificere ejendomsannoncer, der matcher deres købskriterier, og hjælpe dem med at beregne de rigtige bud. Disse muligheder gør det muligt for institutioner at opnå mere nøjagtige afkastprognoser for deres modeller og skalere deres ejendomsbesiddelser.
Transformationen strækker sig gennem enfamilieporteføljer, hvor mange udlejere bruger fuldt digitale forhold til lejere for at lette alt fra betalinger til vedligeholdelsesanmodninger i et forsøg på at reducere omkostninger, forbedre lejertilfredshed og brændstofvækst, ifølge Hoya Capital. Resultatet er, at institutioner kan opnå nettodriftsindtægtsmargener næsten på niveau med multifamilie-ejendomsinvesteringsforeninger, rapporterer firmaet.
"Vi bruger teknologi i alle aspekter af vores forretning, alt fra erhvervelse hele vejen gennem vedligeholdelse og ind i callcenteret for at forbedre vores driftsmålinger og tilbyde beboerne en meget bedre oplevelse," fortalte Tricon Residentials administrerende direktør Gary Berman til den finansielle nyhedstjeneste. Søger Alpha i oktober 2021. Tricon Residential administrerer 33.000 ejendomme i hele Nordamerika.
Tech kan selvfølgelig ikke løse alle ejendomsproblemer. En ny klasse af såkaldte iBuyers skubbede rollen som automatisering af beslutningstagning til det yderste, ved at implementere computeralgoritmer til at udføre køb og salg for at vende enfamiliehuse – en strategi, der mislykkedes spektakulært for firmaet Zillow. Zillow, der er bedst kendt for at offentliggøre ejendomsoversigter online og beregne anslåede boligværdier, blev tvunget til at lukke sit nye køb-og-vend-program og satte 7.000 boliger på markedet i november 2021, efter at det fandt ud af, at det aggressivt havde betalt for meget for ejendomme.
Derimod var den fond, jeg forvaltede, i stand til at sælge sine ejendomme ud på en velordnet måde med en betydelig fortjeneste. I det mindste for nu tror jeg, at et menneskeligt perspektiv stadig er tilrådeligt.
Hvor stor en effekt disse Wall Street-støttede virksomheder virkelig vil have, skal dog ses. De repræsenterer i øjeblikket kun 2% af det samlede boligmarked, ifølge analytikere hos mægler-forhandler Amherst Pierpont, som har specialiseret sig i fastforrentede kapitalmarkeder. Og der kan være begrænsninger indbygget i denne klasse. Enfamilieudlejningsfirmaer har en tendens til primært at fokusere på hurtigere voksende regioner i de vestlige, sydvestlige og sydøstlige stater, hvor de køber og bygger boliger, der hovedsageligt er rettet mod middel- og øvre middelklassefamilier. Udbuddet er også en begrænsning, så investorernes fokus er i stigende grad begyndt at flytte sig til at bygge til leje.
Alligevel fortsætter opkøb fra investorer med hastige skridt. Den kollektive erkendelse af, at due diligence-indsatsen kunne skalere, har ikke kun bragt mange finansielle institutioner på markedet, den har også skabt rekordstor udstedelse af gæld sikret af porteføljer af enfamiliehuse, hvilket øger likviditeten til institutionel finansiering ved at sprede risiciene. Den kumulative offentlige udstedelse af såkaldt SFR-gæld nåede rekord på 43 milliarder dollars i 2021, ifølge Amherst Pierpont.
Ud over reducerede omkostninger til omhu, er der andre elementer, der har gjort disse SFR-aftaler attraktive for långivere. Sikkerhedsværdi er en nøglekomponent i enhver securitiseringsmodel, og enfamiliesecuritisationer er i sidste ende sikret af boligernes værdi, som stiger markant i kølvandet på lejernes voksende præferencer for huse.
I betragtning af alle disse faktorer forventer jeg, at SFR-securitisationer vil accelerere. 2021 var den første hele cyklus for denne særlige stigning i securitisationer, og præstationen har været fantastisk, og handlet sammenligneligt med anden struktureret gæld. Wall Street er ivrig efter at skabe så mange securitisationer, som investorerne kan fordøje, og appetitten er stor lige nu, fordi huslejen stiger, og investorer forudser, at risiko og renter vil forblive lave i en overskuelig fremtid.
Ikke desto mindre er der risici at overveje, renterne truer store blandt dem. I modsætning til ejerboliger, som typisk finansieres med 30-årige lån, er SFR-porteføljer normalt finansieret med kortere løbetid, svarende til erhvervsejendomme. I tilfælde af at renten stiger betydeligt, kan nettolejeafkastet blive fuldstændig slettet, når det er tid til at sælge eller refinansiere. Dette svarer til de iboende risici ved kommercielle pantesikrede værdipapirer, hvilket er grunden til, at industrien ser SFR-gæld på samme måde.
En anden komplicerende faktor er variationen i vedligeholdelse og vedligeholdelse af boligerne, som også potentielt kan tære på pengestrømme. Skulle renter og vedligeholdelsesomkostninger stige betydeligt, er der risiko for, at en bølge af investorer, der sælger til et illikvidt marked, kan få priserne til at falde og gælden til at blive markeret og dermed skabe en negativ feedback-loop med tvangssalg, som vi så i 2008.
En yderligere risiko, der er svær at kvantificere, er de voksende kontrolinstitutioner, som de står over for, efter de oprindeligt har oversvømmet enfamiliemarkedet. Adskillige medier har malet Wall Street-støttede udlejere som uduelige eller endda skurke, og anklager nogle af disse investorer for at drive boligpriserne op, hæve huslejen eller gøre et dårligt stykke arbejde med vedligeholdelse og vedligeholdelse. Det er tilstrækkeligt at sige, at SFR er en virksomhed, der skal drives med stor omhu og professionalisme, fordi den berører folks hverdag så dybt.
Selvom Wall Street-støttede virksomheder kun tegner sig for anslået 300.000 af de mere end 128 millioner enfamiliehuse i USA, ligner SFR en aktivklasse, der ikke kun er klar til at blive, men til at vokse.
Nær nulrenter og nuværende efterspørgsel på parcelhusudlejningsmarkedet tilføjer brændstof til væksten. Undersøgelser viser, at en stigende procentdel af millennials planlægger at leje i en overskuelig fremtid, hvor en stigende andel vælger at leje enfamiliehuse i stedet for lejligheder. I mellemtiden tyder den robuste vækst af big data på, at det vil blive et stadig mere kraftfuldt værktøj for investorer i de kommende år.
Trods kontroversen vil Wall Street sandsynligvis spille køber og bygherre i lang tid fremover.