Aktier har haft et dybt løb de sidste par år med et afkast i 2023 på 26 % og et afkast i 2024 på 24 % for amerikanske aktier. Internationale aktier tog over i 2025 og tjente 6 % i første kvartal og 12 % i andet kvartal. I mellemtiden oplevede fast ejendom modvind med en hurtig rentestigning på 4 % i 2022. Direkte investorer har stået over for udfordringer med udsigten til at refinansiere gæld med variabel rente til højere renter, og syndikeringer har foretaget desperate kapitalopkald og har sænket de forventede afkast. Selvom Fed har sænket renten med tilsammen 0,5 % i de sidste par måneder af 2025, er det ingen overraskelse, at appetit på fast ejendom blandt WCI'ere og andre er meget lavere end for fem år siden.
Erfarne investorer ved dog, at FOMO ikke skal være motivationen for at investere, og at det bedste afkast ofte kommer ved at lægge penge i gode investeringer efter en periode med mere afdæmpede afkast. Hvis du har overvejet at investere i privat ejendom, så lad mig give en lille smule erfaren rådgivning.
Den første ting du bør vide er, at dette kommer til at kræve meget mere arbejde end at bygge en portefølje på 3-5 indeksfonde på tværs af et par investeringskonti. Professionelle med høj indkomst behøver ikke at investere i fast ejendom, endnu mindre privat ejendom, for at få succes. Der er masser af multimillionærer, der har enkle, men diversificerede, billige porteføljer. Hvis der er noget, du finder attraktivt ved privat ejendom, som f.eks.
ved, at du havde mere værdsat det nok til at håndtere nogle ekstra udgifter og besvær - i det mindste ved køb af investeringen og til skattetid. Du vil opgive en vis regulering og noget likviditet og muligvis endda en vis diversificering. Du kommer til at betale højere gebyrer. Det skal være det værd.
Mit andet tip er at være rig allerede. Dette er ikke et spil for en nybegynder investor, der lige er ude af bopæl. Hvis du stadig betaler af på studielån, hører du nok ikke til i de fleste gode private ejendomsinvesteringer. Det er kun en funktion af diversificering og investeringsminimum. Hvis du f.eks. vil have 20 % af din portefølje i fast ejendom, tilbyder de fonde, du gerne vil bruge, minimum $100.000, og du tror, at tre er det mindste antal forskellige fondsforvaltere, du har brug for til tilstrækkelig diversificering, hvilket tyder på, at du har brug for en portefølje på $1,5 millioner, før du går ind i dette spil.
Nogle kan komme dertil med lavere investeringsminimum eller en højere ejendomstildeling, men for det meste er dette et spil spillet af multimillionærer. Privat ejendom bruges bedst, når du er rig, ikke til at blive rig. Nogle mennesker forsøger at komme "tidligt" ind med udiversificerede porteføljer, der administreres af uerfarne operatører. Gæt, hvordan det fungerer det meste af tiden.
Flere oplysninger her:
Sammenligning af private ejendomsudlånsfonde
De 18 ulemper ved privat ejendomsinvestering
De fleste passive private ejendomsinvesteringer kræver, at deres investorer er akkrediterede investorer, fordi disse investeringer normalt holder ud og betaler for mindre regulering end børsnoterede virksomheder. Den juridiske definition af en akkrediteret investor er generelt en person, der har haft en indkomst på mindst $200.000 i hvert af de sidste to år eller har investerbare aktiver på mindst $1 million. Jeg finder den definition utilstrækkelig. Her er min:
Gearede ejendomsejendomme kan og går til nul hele tiden. Du skal have evnen til at eje nok af dem til, at dette ikke giver dig nogle reelle problemer, når det opstår.
I vores No Hype Real Estate Investing kursus introducerer jeg konceptet Real Estate Spectrum eller Continuum. Der er alle mulige måder at investere i fast ejendom på, men det vigtigste er måske at matche din metode med dit eget niveau af interesse og ekspertise.
For eksempel tror jeg, at opbygningen af et lille imperium af korttidslejemål, især når det kombineres med locum tenens arbejde, er den hurtigste vej for en læge til at opnå økonomisk uafhængighed. Men det er bestemt ikke for alle. Det kræver noget iværksætterinitiativ og en vis risiko. Det er et andet job, i hvert fald for et stykke tid. Hvis du kan lide likviditet og diversificering og ikke har noget imod at opgive kontrol, skattefordele og afkast, kan du, ligesom jeg, finde dig selv længere på den rigtige side af spektret. Andre vil være i midten eller endda på venstre side. Ligesom når du vælger et opholdssted, er det vigtigste fit. Hvis du vil have et højt niveau af kontrol over dine investeringer, vil du ikke kunne lide en ejendomsfond/REIT, uanset om det er privat eller offentligt handlet.
Flere oplysninger her:
Sådan begynder du at investere i fast ejendom
De 7 værste måder at investere i fast ejendom
Jeg er overrasket over, hvor mange mennesker vælger en individuel syndikering som deres første ejendomsinvestering. Den typiske minimumsinvestering for en syndikering er $50.000-$100.000. Den typiske minimumsinvestering for en privat fond er også $50.000-$100.000. Hvis det virkelig er din første gang, hvorfor i alverden tror du så, at du er bedre stillet med én ejendom (som med en syndikering) i stedet for et dusin (som med en fond)? Selvom du kan lide det niveau af kontrol, er du virkelig klar til det? Hvad med at du gør din første individuelle syndikering til din fjerde private ejendomsinvestering i stedet for din første?
En af de ting, der trækker folk ud af en kedelig gammel indeksportefølje og ind i en privat ejendomsinvestering, er en proforma, der antyder, at investeringen vil levere 18 % afkast. Jeg vil advare dig MOD at foretage en investering med en sådan proforma for din første investering. Potentielt høje afkast kommer fra at påtage sig et højt risikoniveau. Det kan være markedsrisiko, udviklingsrisiko, risikoen for, at værdiforøgelsesplanen ikke fungerer, en relativt høj gearingsrisiko eller variabel renterisiko. Disse risici dukker op i fast ejendom; bare spørg folket, der foretager kapitalindkaldelser i 2025 på grund af at påtage sig en stor mængde variabel rentegæld i 2021.
Hvorfor ikke tage lidt mindre risiko med dine første par investeringer? Hvis du ønsker at investere på egenkapitalsiden for skattefordele, hvorfor så ikke kigge efter syndikeringer (eller endnu bedre, fonde), der har en lavere gæld i forhold til værdi og/eller kun fastforrentet gæld? Måske tjener du kun 10 % i stedet for 13 %, men nogle gange afkastet af din hovedstol betyder mere end afkastet af din rektor.
Endnu bedre, overvej at investere på gældssiden. For mit liv kan jeg ikke finde ud af, hvorfor flere ikke interesserer sig for private ejendomsgældsfonde. Her er mine egne personlige afkast fra denne aktivklasse i løbet af de sidste par år:
Det har haft aktielignende afkast med langt mindre volatilitet, sikret af faktisk ejendom i første panteposition. Hvad skal man ikke lide? (Svaret er skattemæssig ineffektivitet, hvis du skal vide det, men der er i det mindste 199A-fradraget.) Det eneste spørgsmål, de fleste mennesker har, når de ser det, er:"Hvad skete der i 2019?" Svaret er, at en af mine private gældsfonde blev offentlig. Da dets afkast var meget højere end sammenlignelige offentlige investeringer og lignede børsnoterede fonde, regnede jeg med, at prisen ville stige en del, så snart den blev noteret. Det gjorde det, og jeg solgte det efter et par måneder for en ret pæn gevinst, hvilket øgede afkastet for 2019 til højere, end man kunne forvente med en ejendomsgældsinvestering.
Du kan også vælge en fond, der tilbyder lidt mere likviditet end de fleste, hvis du opdager, at du virkelig ikke kan lide disse ting. Med nogle midler er du på tur i 7-10 år, men andre slipper dig efter et år. Hvorfor ikke vælge sådan en til din første?
Få private ejendomsselskaber har en track record så lang, som jeg gerne vil se. Vi har kun én på vores sponsorliste og i vores portefølje, der går tilbage til det 20. århundrede. Du ønsker ikke at være nogens første investor. White Coat Investor tilbyder ikke en ejendomsinvesteringsvurderingsservice. Virksomheder betaler os for en introduktion, ikke en anbefaling. Men jo længere de har været på vores liste, jo flere WCI'ere har investeret hos dem uden at sende os nok klager til at fjerne dem fra vores liste. Det er noget værd.
Der er ingen garanti for, at en investering fra nogen på vores liste ikke kan gå til nul (og det har de), men hvis du lige er startet, hvorfor så ikke starte med en, som du ved, at mange mennesker har investeret med i lang tid? Vores liste har et firma, der tilbyder nøglefærdige investeringer, et firma, der tilbyder syndikering, og en flok virksomheder, der tilbyder midler (både egenkapital og gæld) - præcis hvor de fleste private passive ejendomsinvestorer burde starte. Jeg har fået WCI-konferencesponsorer til at fortælle mig, at deltagere fortalte dem:"Jeg vil se, om du stadig er her næste år, før jeg investerer." De fleste inkompetence og svindel synes at dukke op inden for de første år eller to af en virksomheds liv. Hvorfor ikke springe den periode over, for en sikkerheds skyld?
Der er en enorm variation i mængden af due diligence, der kan foretages på en investering. Du kan lave baggrundstjek på alle hovedstole, tale med alle de tidligere investorer, ringe til revisor og gennemgå revisionsresultaterne og flyve ud og gå rundt på kontoret og de forskellige ejendomme. De fleste af os gør ikke alt det. Men hvorfor ikke begynde med rent faktisk at læse Private Placement Memorandum (PPM), og være særlig opmærksom på afsnittene om risiko, gearing, gebyrer og likviditet? Jo flere af disse du læser, jo bedre bliver du til at identificere, hvornår en sponsor er uerfaren eller påtager sig større risiko, end du ville foretrække. Det tager ikke lang tid at Google navnet på virksomheden og dets ledere med ord som svindel, fidus, konkurs, domfældelse eller dom. Vi fortjener alle uskyldsformodningen, indtil det modsatte er bevist, men det er bedre at blive overrasket før du investerer end efter.
Gå gennem track record og stil spørgsmål om noget interessant der. Tal med andre investorer, enten personligt eller online. De fleste af disse virksomheder har regelmæssige møder for investorer. Se deres webinarer. Selvom al din uddannelse i ejendomsinvestering ikke burde komme fra sponsorer, kan du lære meget af dem. Sørg for, at de har noget skin i spillet. Selvom de ikke behøver at gå i stykker, hvis du taber penge, vil du bestemt have, at de skal føle din smerte. Søg efter og spørg om dem på onlinefora, Facebook-grupper og subreddits som dem, der tilbydes af The White Coat Investor.
Diversificering beskytter dig mod det, du ikke ved, og mod det, du ikke kan vide. Hvis du er ligesom mig og ejer 12.000 aktier via indeksfonde, virker 12 ejendomme nok ikke som ret mange. Og to eller tre er ingenting. Snesevis af ejendomme virker som det absolutte minimum for mig, medmindre du er den eneste ejer, og selv da håber jeg, at du når dusinvis så hurtigt som muligt.
Flere oplysninger her:
Du kan ringe tilbage til ejendomsrisiko
Minimumsinvestering vs. diversificeringsdilemma i fast ejendom
En fortælling om 2 sponsorer:Hvordan mine ejendomsinvesteringer har haft vidt forskellige resultater
Hvis du, som de fleste private passive ejendomsinvestorer, investerer i fonde og syndikeringer, er kontrollen ude af dine hænder, når du først har taget beslutningen om at investere. I årevis. Du kan lige så godt slappe af. Du betaler alle disse gebyrer, så du ikke skal bruge din tid på at tage toiletopkald og bekymre dig. Så lad være. Disse virksomheder giver masser af regelmæssige opdateringer, men jeg vil egentlig kun høre fra dem, når noget går galt. De fleste af de dybdegående eller webinaropdateringer er alligevel bare salgsmuligheder for den næste investering. Jeg er ikke for meget opmærksom, før det er tid for mig at investere nogle flere penge.
Ja, jeg synes, de burde sende mig noget hvert kvartal, men nej, jeg kommer nok ikke til at læse opdateringen for hver investering hvert kvartal. Jeg læser heller ikke års- og halvårsrapporterne for mine indeksfonde. Læs det før du investerer, ikke efter. Du kan sandsynligvis få kvartalsrapporterne for en tidligere fond for at give dig en fornemmelse af, hvordan de vil kommunikere med dig om den nye fond.
De, der ikke har investeret i privat ejendom, har en tendens til at kalde alle investeringer for "syndikeringer" eller "syndikater", nogle gange med en slags negativ kommentar om, hvordan de alle sammen er svindel, der suger penge ud af dig. Men hvis du vil investere direkte i reelle syndikeringer (dvs. individuelle ejendomme) i stedet for fonde, må du hellere have en rigtig god grund til at skulle foretage due diligence på ejendomsniveau og opgive let diversificering. Hvis du ønsker at blive investeret i et dusin eller to dusin ejendomme som minimum, og du bruger syndikeringer med et minimum på $50.000-$100.000 for at gøre det, får du brug for en ret stor porteføljeallokering.
Privat passiv fast ejendom udgør 15 % af vores 20 % ejendomsfordeling. Resten af vores portefølje er investeret i kedelige gamle indeks- og indekslignende investeringer. Som du kan se, kan vi godt lide vores portefølje både kedelig og passiv, så vores ejendomsportefølje har en tendens til at ligne vores aktieportefølje på den måde. Prøv at se slutningen fra begyndelsen, når du starter med privat ejendomsinvestering.
Interesseret i at udforske private ejendomsinvesteringer? Sørg for at tilmelde dig det gratis White Coat Investor Real Estate nyhedsbrev, der vil give dig vigtige tips til at investere i denne profitable aktivklasse og samtidig advare dig om nye muligheder. Start din due diligence med dem, der støtter The White Coat Investor-webstedet:
* Overvej disse introduktioner – ikke anbefalinger. WCI har et økonomisk forhold til alle børsnoterede virksomheder, de fleste er for akkrediterede investorer, og du er ansvarlig for din egen due diligence.
Hvad synes du? Hvordan kom du i gang med fast ejendom? Hvordan ser din due diligence-proces ud? Hvor er du på fast ejendom kontinuum?