(Denne side kan indeholde tilknyttede links, og vi kan optjene gebyrer fra kvalificerende køb uden yderligere omkostninger for dig. Se vores offentliggørelse for mere information.)
Investering i fast ejendom er en glimrende måde at opbygge rigdom og skabe pengestrømme. Men det er også en stor økonomisk forpligtelse.
Og med enhver stor økonomisk forpligtelse vil du gerne undgå store fejl.
Ifølge Investopedia, "Skimping on Research" er en af de største fejl at undgå, hvis du vil have din ejendomsinvestering til at lykkes.
Det er her, due diligence kommer ind i billedet.
Due diligence er at undersøge en ejendomsinvestering grundigt før det endelige salg.
At vide, hvordan man laver due diligence, reducerer risikoen for store økonomiske fejl. Og det hjælper dig med at investere med mere viden og selvtillid.
Denne artikel diskuterer hvorfor due diligence er afgørende i fast ejendom. Primært dækker det hvordan at udføre due diligence for ejendomsinvesteringer.
Hvad betyder due diligence?
Enkelt sagt er due diligence "at lave dit hjemmearbejde." Det bekræfter fakta og vejer mulige resultater før træffer en væsentlig beslutning.
Anbefalet læsning:Hvad betyder "Gør din due diligence"?
Due diligence for fast ejendom er at verificere en ejendoms fysiske, økonomiske og juridiske fakta før du køber det.
Det er den bedste måde at være sikker på, at du får den ejendom – og det indkomstpotentiale – du forventer.
Den gode nyhed er, at hvis du finder problemer under din forskning, kan du genforhandle kontrakten eller gå væk.
Så det er nemt at se hvorfor due diligence er afgørende for ejendomsinvesteringer. Processen kan dog være intensiv.
Så i stedet for at tænke på det som en opgave, så tænk på det som en mulighed.
Overvej det som din chance for at træffe en informeret beslutning og undgå store fejl.
Uanset om du vender huse, hacker et hus eller køber en lejebolig, vil du gennemføre due diligence.
Den måde, du analyserer typer af ejendomsinvesteringer på, kan naturligvis variere, men det grundlæggende er det samme.
Under due diligence lærer du så meget som muligt om en ejendom, inden salget er endeligt. Og processen begynder, før du overhovedet træder ind i en ejendom.
Der er tre faser af due diligence-processen:
Læs videre for grundlæggende due diligence for alle ejendomsinvesteringer. Se også, hvordan det at analysere en lejebolig adskiller sig fra en husvending.
Før du afgiver et tilbud på en ejendom, skal du spare tid, penge og energi ved at foretage en foreløbig due diligence.
Nedenfor er nogle vigtige trin, du skal tage før afgive et tilbud på en ejendom:
En glimrende måde at forstå dit ejendomsmarked på er at analysere ejendomme som dem, du ønsker at købe – også kaldet "comps" eller sammenlignelige ejendomme.
Sådan lærer du om dit målmarked:
For at finde et område at investere i, se på den lokale demografi og data. Overvej følgende:
Nyttige websteder til at indsamle oplysninger:
Forskellige finansielle institutioner tilbyder forskellige typer lån. Men ikke alle programmer, vilkår og priser er tilgængelige for ejendomsinvesteringer.
Desuden finansierer nogle banker ikke bestemte ejendomme. Nogle vil f.eks. ikke tilbyde lån til ejendomme, der har behov for omfattende reparationer.
Så det er klogt at købe den bedste finansiering til den investeringsejendom, du ønsker – før du er klar til at købe.
Det er også klogt at blive forhåndsgodkendt af en långiver (ikke kun prækvalificeret, så sælgere vil ikke være bekymrede for, om din finansiering falder igennem, hvis de accepterer dit tilbud.
Det forhåndsarbejde, du lægger i forberedelsen af finansieringen, vil betale sig, når du finder den rigtige ejendom og afgiver et tilbud.
Når du ser ejendomme, skal du lave en liste over nødvendige reparationer og anslåede omkostninger. Mange investorer har en på forhånd lavet liste over typiske genoptræningsartikler til dette formål.
Medtag ting som HVAC, tag, fundament, VVS, el og vinduer.
På dette tidspunkt vil renoveringsomkostningerne være et estimat på boldbanen. Alligevel er det vigtigt at beregne potentialet vende tilbage for at beslutte, om du vil afgive et tilbud.
Når du har skøn over genoptræning, skal du lave et par hurtige beregninger for at se, om det er værd at give et tilbud.
Her er der forskel på udlejnings- og flip-ejendomme forud for tilbudsanalyser.
Alligevel kan du overveje at lave beregninger for begge strategier.
For hvis begge metoder har potentiale, har du en sund exit-strategi, hvis den ene ikke virker.
For eksisterende lejemål skal du bruge lejeoplysningerne fra sælgeren til at vurdere ejendommens potentiale.
Typisk giver sælgeren en proforma-opgørelse, der viser lejeindtægter og -udgifter.
Bare husk, at proforma er et estimat baseret på sælgers rapport – og kan udelade vitale detaljer.
Med andre ord skal det verificeres under mere dybdegående due diligence efter en kontrakt er på plads.
Hvis ejendommen ikke er et eksisterende lejemål, skal du estimere potentialet udgifter og lejeindtægter.
For en konservativ tilgang, undervurder huslejen og overvurder omkostningerne.
Foretag derefter nogle beregninger for at evaluere ejendommens potentiale, herunder nettodriftsindkomst (NOI), Cap Rate og Cash on Cash Return.
Nettodriftsindkomst =Bruttoindkomst – Driftsudgifter
Cap rate =nettodriftsindkomst (NOI)/samlet købspris
Kontant afkast =NOI/Kontantinvestering
De fleste flip-ejendomme har brug for mere end lidt TLC og bliver prissat under markedsværdi. Så et kritisk skøn er After Repair Value (ARV) .
For at finde ARV skal du først bruge de anslåede genoptræningsomkostninger fra da du gik gennem ejendommen.
(Bemærk:Du ønsker måske at overvurdere udgifter for at tage højde for overraskelser.)
Find også den gennemsnitlige værdi pr. kvadratfod for sammenlignelig ejendom s.
Så kan du finde ud af værditilvæksten ved renoveringerne.
Sådan gør du:
Beregn den estimerede ARV
After Repair Value (ARV) =Købspris + værdi tilføjet af renoveringer
Derefter kan du bruge ARV til at bestemme den maksimale købspris . En almindelig tommelfingerregel er 70 % reglen:
Maksimal købspris =(ARV x 0,70) – estimerede reparationsomkostninger
Købstilbuddet definerer due diligence-tidslinjen og betingelserne for det endelige salg.
For eksempel har boligkontrakter ofte foruddefinerede tidsfrister på 10 til 21 dage. Men du kan forhandle forskellige tidslinjer.
Tilbuddet skal også sige, at du som køber kan annullere kontrakten, hvis du finder uventede fysiske, økonomiske eller juridiske problemer under due diligence.
Når du og sælgeren har underskrevet tilbuddet, bliver det en juridisk bindende kontrakt.
Dernæst laver du et seriøst pengeindskud. Derefter begynder tidslinjen for at gennemføre due diligence.
Tingene går hurtigt! Så indhent oplysninger, anmod om dokumentation og planlæg inspektioner med det samme.
I slutningen af tidslinjen kan det alvorlige pengeindskud blive ikke-refunderbart. Du kan anmode om en forlængelse, men det er normalt bedre at holde sig til den oprindelige tidslinje.
Ejere kan bare gå videre til et andet tilbud på et konkurrencepræget marked, hvis du ikke kan lukke til tiden.
En fremragende måde at sikre, at du fuldfører alt, er at have en fastlagt due diligence-proces.
Hav for eksempel en disposition for hvert trin med tomme formularer og tjeklister.
Due diligence efter tilbud bekræfter en ejendoms fysiske, økonomiske og juridiske fakta.
Når du gennemgår processen, skal du være åben over for at finde problemer.
Du er i forhandlinger, indtil de endelige forligspapirer bliver underskrevet. Så det er din chance for at undgå en risikabel investering.
Fysisk due diligence undersøger ejendommens tilstand og afklarer genoptræningsomkostninger og markedsværdi.
Det inkluderer en vurdering, ejendomsinspektioner, gennemgang og reparations-/renoveringsliste.
Evaluering. En professionel vurderingsmand vurderer ejendommens kvalitet, stand og størrelse.
Så sammenligner de det med lignende ejendomme og etablerer fair markedsværdi.
Bankfinansiering kræver en vurdering. Men selvom du ikke har bankfinansiering, så overvej at få en.
Ejendomsinspektion. Hyr en kvalificeret boliginspektør til at tjekke for indvendige og udvendige fejl, byggekodeproblemer og skjulte problemer.
Det er en god idé at gå en tur med inspektøren for at se problemerne og stille spørgsmål.
Inspektionen skal se på følgende:
Gennemgang. Det er afgørende at gå hele ejendommen, selvom du har en professionel inspektion.
Og hvis ejendommen har flere enheder, så se på hver enkelt .
En gennemgang er ideel til at lave en detaljeret liste over reparationer og renoveringer og notering af problemer på grunden og naboejendomme.
Her er nogle ting at nævne:
Andre inspektioner. Et almindeligt ejendomseftersyn dækker ikke alt.
Afhængigt af ejendommens alder og tilstand skal du overveje disse ekstra inspektioner:
Finansiel due diligence hjælper dig med at beslutte, om ejendommen er en sund finansiel investering.
Jo mere nøjagtig informationen er, jo bedre. Men nogle gange er du nødt til at antage.
Nedenfor er almindelige finansielle due diligence-punkter. Herefter følger specifikke oplysninger for lejemål kontra flip-ejendomme.
Estimer reparations- og renoveringsomkostninger .
Brug listen over genoptræningsartikler fra din gennemgang til at beregne reparationsomkostninger.
Prøv at finde de faktiske omkostninger til materialer og arbejdskraft. Og glem ikke gebyrer for kommunale eftersyn og tilladelser.
Hvis du hyrer en entreprenør, så bed dem om at se ejendommen og give dig et overslag.
Hvis det ikke er muligt, så giv dem reparations- og renoveringslisten for at få en boldbanefigur.
Når du har en genoptræningsomkostning, skal du sammenligne det med det skøn, du gjorde, før du afgav et tilbud.
Står omkostningerne på linje?
Forsikring. Indhent tilbud fra et par forsikringsselskaber for den korrekte forsikringsdækning.
Typen af forsikring kan afhænge af, om du lejer eller vender.
Det kan for eksempel være, at du har brug for en boligrenoveringsforsikring, en udlejerforsikring eller en ledig ejendomsforsikring.
Hvis ejendommen er i en oversvømmelseszone, skal du tilføje oversvømmelsesforsikring til listen.
Mange udlejere køber også paraplyforsikring som et ekstra lag af beskyttelse.
Ejendomsskatter. Offentlig ejendomsskatteoplysninger er ofte tilgængelige gennem lokale myndigheder.
Tjek ejendomsskatteansættelsen og se, om skatterne er aktuelle.
For eksisterende lejeejendomme skal du indsamle og analysere aktuelle lejeoplysninger.
Hvis ejendommen ikke er et eksisterende lejemål, skal du bruge estimerede økonomiske data baseret på markedsoplysninger.
Når du har bekræftet detaljerne, skal du gentage beregningerne for NOI, cap rate og cash on cash return.
Lejedokumentation
For eksisterende lejemål skal du bede om sælgerdokumentation for at bekræfte proforma-erklæringen.*
De indsamlede data kan afsløre økonomiske problemer med ejendommen, skatter, lejemål osv.
Du kan også bruge den til at finde nettodriftsindkomsten (NOI), cap rate og cash on cash return.
Dokumentation for langtidsleje:
*Der er meget at analysere, når du køber en lejebolig. Overvej at hyre en ejendomsadvokat og CPA til at hjælpe dig.
Estimering af indtægter og udgifter
Hvis ejendommen ikke er et eksisterende lejemål, vil du forudsige indtægter og udgifter for at få NOI, cap rate og kontant afkast.
For nøjagtighed, brug markedslejepriser for lignende ejendomme.
Regn derefter forventede udgifter, såsom markedsføring, vedligeholdelse, ejendomsadministration, plænepleje og reparationer.
Du vil fokusere på genoptræningsomkostninger og efter reparationsværdi (ARV) for at analysere et flip.
Så nøjagtige renoverings- og videresalgsvurderinger er afgørende for et vellykket flip.
Det er ofte klogt at overvurdere omkostningerne for at mindske risikoen for at tabe penge.
Brug listen over reparationer og renoveringer fra din gennemgang for at få reparationsomkostninger.
Sørg for at undersøge værdien af sammenlignelige egenskaber for at finde ARV.
Husk flips har ejendomsprovision og byggetilladelsesgebyrer oven i genoptræningsudgifter. Desuden kan holdeomkostninger (bære) stige under renoveringer.
Hvis du ikke har erfaring, kan du overveje at hyre en entreprenør for at få et detaljeret skøn.
Juridisk due diligence beskæftiger sig med titelproblemer, zoneinddeling, pagter osv. Så det anbefales at hyre en ejendomsadvokat eller et ejendomsselskab.
Boligejerforening (HOA). Gennemgå HOA-reglerne, forskrifterne og økonomien, hvis ejendommen er en del af en HOA.
Zoneinddeling. Kan zoneinddeling påvirke din investering eller ejendomsværdi?
Se efter ting som fremtidig udvikling og belægningsbegrænsninger.
Titelsøgning. En advokat eller et titelfirma foretager en titelsøgning for at lede efter tilbageholdsret eller væsentlige juridiske spørgsmål.
Her er, hvad de leder efter:
Titelselskaber har også titelforsikring for problemer, der savnes i titelsøgningen. (Långivere og nogle stater kræver ejendomsforsikring.)
Ejendomsundersøgelse. Du vil måske have en undersøgelse, hvis der er uoverensstemmelse i forhold til ejendomsgrænser. Når det er sagt, er undersøgelser mest relevante for kommercielle eller multi-familieejendomme.
Den hidtil diskuterede due diligence gælder også for erhvervsejendomme, men der er mere i det.
Juridiske spørgsmål, placering, zoneinddeling, miljøforhold og lejekontrakter er mere kritiske. Så det er ofte umagen værd at ansætte et team af professionelle, når man overvejer erhvervsejendomme.
Anbefalet læsning:Kommerciel ejendomsinvestering:Byg en CRE-portefølje
Hvis du afslører uventede problemer i løbet af due diligence-perioden, kan du
1) genforhandle kontrakten, eller
2) annullere kontrakten.
Hvis du finder et problem, som sælgeren kan løse, kan du bede dem om at løse det, inden du lukker. Så, hvis sælgeren er enig, skal du kontrollere, at de gjorde det, før du underskriver forligspapirer.
Nogle gange kan eller vil sælgeren ikke løse problemer.
Men hvis du stadig ønsker at købe ejendommen, kan du bede sælgeren om en prisnedsættelse (kaldet ombygning) eller andre økonomiske indrømmelser.
Hvis en sælger nægter at forhandle videre, bliver kontrakten annulleret, og du får dine seriøse penge refunderet.
Desuden, hvis du finder for mange uventede problemer, kan du annullere kontrakten og gå væk.
Hvis det er inden due diligence deadline, får du dine seriøse penge tilbage. Hvis det er efter deadline, er det muligt at miste dit seriøse pengeindskud, men det afhænger af omstændighederne.
At udføre due diligence er tidskrævende og koster ofte penge. Alligevel er det i det lange løb at udføre din due diligence et vigtigt skridt for vellykket ejendomsinvestering.
Ikke alene hjælper det dig med at forstå potentielle risici og fordele, men det sparer tid, penge og hovedpine hen ad vejen.
Spring ikke over at udføre due diligence på et varmt ejendomsmarked bare for at få en handel.
Når du skærer hjørnerne for at slå konkurrenterne ud, kan dine drømmes indtægtsskabende udlejningsejendom hurtigt blive til et mareridts-pengehul.
Næste:Ejendomsinvestering med Crowdfunded Farmland
Artikel skrevet af Amanda
Amanda er et teammedlem af Women Who Money og grundlæggeren og bloggeren bag Why We Money. Hun nyder at skrive om lykke, værdier, penge og fast ejendom.
Kvinder der penge
Amy Blacklock og Vicki Cook var med til at stifte Women Who Money i marts 2018 for at give nyttige oplysninger om personlig økonomi, karriere og iværksættermæssige emner, så du trygt kan administrere dine penge, øge din nettoformue, forbedre din generelle økonomiske sundhed og i sidste ende opnå økonomisk uafhængighed.