"Hvor meget hus har jeg råd til?" At besvare dette spørgsmål korrekt er en af nøglerne til at opbygge et lykkeligt, velhavende liv. Desværre er der en enorm boligindustri i USA, der er gearet til at levere det forkerte svar.
Du kan se, bolig er langt den største udgift i de fleste menneskers budgetter. Ifølge den amerikanske regerings 2016 Consumer Expenditure Survey, bruger den gennemsnitlige amerikanske familie $1573,83 på bolig og relaterede udgifter hver måned. Det er mere, end de bruger på mad, tøj, sundhedspleje og underholdning tilsammen!
Alt for mange mennesker, der kæmper for at klare sig, fokuserer deres opmærksomhed på at finjustere deres budget. De forsøger at spare store penge ved at klippe kuponer, dyrke deres egen mad og/eller lave deres eget tøj. Selvom der ikke er noget galt med sparsommelige vaner - jeg bifalder hverdagens sparsommelighed! — alle disse handlinger kombineret vil (og kan) ikke have samme indflydelse på dit budget som at holde dine boligbetalinger overkommelige.
En del af problemet er, hvad jeg kalder Real-Estate Industrial Complex, som hvert stykke har en egeninteresse i at overbevise forbrugerne om, at større og dyrere boliger er bedre. Ejendomsmæglere, realkreditmæglere, hjemmeshoppingshows og glossy magasiner opfordrer alle folk til at købe i den øverste ende af deres budget. Men at købe i den øverste ende af dit boligbudget er farligt.
At købe bolig er en enorm beslutning, både økonomisk og på anden måde. Hvis du skal købe et sted, er det vigtigt at vide, hvor meget hus du virkelig har råd til.
Økonomer har brugt årtiers finansstatistikker til at skabe computermodeller til at forudsige, hvor meget folk har råd til at bruge på bolig og gæld. Banker bruger disse modeller til at finde ud af, hvor meget de tror du har råd til at bruge på bolig.
Traditionelt bruger långivere det, der kaldes et gæld-til-indkomst-forhold (eller DTI-forhold) - et mål for, hvor meget af din indkomst, der går til gæld hver måned - til at estimere, hvor meget du har råd til at betale for et hjem uden risiko for misligholdelse. Det lyder måske kompliceret, men det er det ikke.
For at finde dette forhold skal du dividere dine månedlige gældsbetalinger med din bruttoindkomst (før skat). Så hvis du for eksempel betaler $400 til gæld hver måned, og du har en indkomst på $4000, så er dit DTI-forhold 10%. Hvis du betaler $800 mod gæld på en $4000 indkomst, er dit DTI-forhold 20%. Jo lavere din gæld i forhold til indkomst, jo bedre.
Banker og realkreditmæglere ser på to tal, når de beslutter, hvor meget de skal låne:
Det vigtigste at forstå om gæld-til-indkomst-forhold er, at de bruges til at estimere långivers risiko, ikke din. Det vil sige, at dit realkreditselskab bruger dem til at tjekke, om de tror, du vil være i stand til at betale - ikke om du kan behageligt foretage betalingerne.
Hvis du vil have plads i dit budget for sjov, bør du vælge en lavere gæld i forhold til indkomst, end din ejendomsmægler og realkreditmægler siger, du kan bruge.
Hvis du er en pengenørd, kan du læse mere om gæld i forhold til indkomst på Fannie Maes hjemmeside.
During the 1970s (before credit-card debt was common), DTI wasn’t split between front-end and back-end. Der var kun ét forhold, og det var 25 %. Hvis dine boliglån, skatter og forsikringsomkostninger var mindre end 25 % af din indkomst, antog folk, at du kunne betale.
Dette er stadig en glimrende tommelfingerregel:Brug ikke mere end 25 % af dit budget på boliger. (Faktisk er dette det tal, som pengeguruen Dave Ramsey går ind for.)
Når det er sagt, er retningslinjerne for gæld til indkomst blevet lempet gennem årene.
Her er en lille tabel, jeg har lavet for at vise, hvilken slags boligbetaling du vil se på baseret på din indkomst før skat (venstre kolonne) og forskellige gæld-til-indkomst-forhold (overskriftsrækken):
A 5% increase in your debt-to-income ratio might not seem like a big deal. Men når du taler om en husbetaling, er det enormt.
In 2016, the average American household earned $74,664 before taxes. Using this, a 5% change would be $3733.20 per year or $311.10 per month. Mange mennesker mistede deres hjem under boligkrisen, fordi de påtog sig afdrag på realkreditlån, der kun var $300 mere, end de havde råd til hver måned.
When my ex-wife and I moved in 2004, our housing payments went from around $1200 per month to roughly $1600 per month. This $400 per month difference was enough to make me panicked about money.
På samme måde begik min yngste bror den fejl at tro på bankerne, da de fortalte ham, at han havde råd til en stor boligbetaling. Det kunne han i starten. But when the financial crisis hit in 2008 and 2009, he was screwed. Because he’d bought at the top end of his budget, when his income faltered, so did his ability to pay his mortgage. Han mistede sit hjem til tvangsauktion.
For the most part, banks are happy to lend you as much money as you want. (Inden for rimelighedens grænser, selvfølgelig, og hvis din kredit er god.) De vil ikke forhindre dig i at optage mere gæld, hvis deres computermodeller siger, at du har råd til det. Det er op til dig at udvise forsigtighed.
I Den automatiske millionærhusejer , skriver David Bach [fremhævningen er min]:
Du bør generelt antage, at det beløb, som banken eller realkreditselskabet vil låne dig, er mere, end du burde låne …Du skal ikke fjolle med dette. Gør regnestykket. Vær realistisk omkring din situation. Don’t pretend you’re in better shape than you are.
Husk:Ingen bekymrer sig mere om dine penge, end du gør. Din ejendomsmægler, realkreditmægler og bank har alle en interesse i at opmuntre dig til at købe så meget hus som muligt - deres indkomst afhænger af det. Lyt til, hvad de har at sige, men tag din beslutning baseret på, hvad der er bedst for dig .
If you think you’re ready to buy a house, take a few months to do a trial run. In The Money Book for the Young, Fabulous, and Broke , Suze Orman says that you should “play house before you buy a house”. Jeg kan godt lide denne idé. Sådan fungerer det:
Denne øvelse lader dig opleve, hvordan det er at lave en højere boligbetaling. Hvis du ikke kan få disse tal til at virke, siger Orman, at du skal vente:
Hvis du går glip af én betaling, eller hvis du konsekvent er forsinket med betalingerne, er du ikke klar til at købe bolig. Hvis du kan klare de ekstra betalinger, så har du tommelfingeren op til at begynde at lede efter en bolig at købe.
Generelt set, når du har sparet 20 % op til en udbetaling, og du har råd til månedlige afdrag på realkreditlån, er du klar til at begynde at lede efter et hjem. Ja, du kan køb en bolig med en mindre udbetaling — jeg købte mit første sted med en udbetaling på 2 %! - men det vil koste dig i det lange løb. Du skal have en privat realkreditforsikring (PMI), du betaler mere i renter, og du kan bringe dig selv i en position, hvor du ikke har råd til at beholde dit hjem.
Boligkøbere får ofte besked på at "købe så meget hus, som du har råd til". Men problemet med dette råd er, at det efterlader dig uden en buffer. Hvad hvis du mister dit job? Hvad hvis du bliver tvunget til at sælge din bolig, efter at boligpriserne er faldet?
I stedet for at købe så meget hus, som du har råd til, skal du kun købe så meget hus, som du bruger . Tænk på konventionelle gæld-til-indkomst-forhold som lofter, ikke mål.
Giv dig selv margin for fejl. I stedet for at basere dit boligkøbsbudget på et front-end DTI-forhold på 36 %, så overvej at sænke det til 28 %. Eller endnu bedre, 25 % (ligesom i gamle dage!).
Hvis du har en gennemsnitlig amerikansk husstandsindkomst på omkring $75.000, ville et DTI-forhold på 36% føre dig til at budgettere $2250 pr. måned til bolig (forudsat at du ikke har anden gæld). Hvis du skulle gå med et mere konservativt DTI-forhold på 25 %, ville det budget være $1563 pr. måned. Det er en besparelse på $687 om måneden - over $8000 om året! Tænk bare:Hvad kunne du gøre med sådan en del forandring?
En anden måde at oprette en buffer på er at basere dit budget på din nettoløn (med hjem) i stedet for din bruttoløn. Eller, hvis du er i et forhold, hvor begge partnere arbejder, skal du kun køre tallene for én af de to indkomster.
Nej, du vil ikke have råd til et stort realkreditlån, hvis du gør, hvad jeg anbefaler. Men ved du hvad? Du vil ikke føle dig klemt af dine afdrag på realkreditlån. Og du vil være til meget mindre risiko næste gang boligmarkedet imploderer. Det bedste af det hele er, at du kan pløje alle de penge, du har sparet på boliger, ind i en bygning, en gigantisk rigdomssnebold!