Ryan skrev for nylig med et spørgsmål:

Hvilke ting skal du overveje, når du køber et nyt hus, mens du prøver at sælge det, du ejer? Hvad er den bedste måde at koordinere lukkedatoer for at give dig selv en behagelig tid til at forberede dig på flytningen, men samtidig minimere den økonomiske virkning? Hvordan kan du beregne, hvilken slags hus du kan købe direkte (eller næsten direkte) andre steder for hvad du kan sælge dit hus for nu?

Kris og jeg havde været i vores første hus i ti år, da vores drømmehus en dag faldt i skødet på os. Indtil da havde vi ingen planer om at flytte. Vi var fuldstændig uforberedte på at sælge vores eksisterende bolig, mens vi købte en ny. Til sidst fik vi det til at ske, men vi overtrådte en række bedste praksisser for boligkøb, mens vi kæmpede for at gøre vores drøm til virkelighed.

Vi var især bekymrede for, hvordan vi skulle time tingene økonomisk. Vi havde ikke råd til at bære to realkreditlån - hvordan kan vi få enderne til at mødes? I sidste ende blev vi reddet af boligboblens opståen og en venlig bankmand. Vores hjem blev solgt på én dag , og vi var i stand til at lukke på det kort efter at have lukket det nye hus. I mellemtiden gav et boliglån os de kontanter, vi havde brug for for at klare os.

Jeg anbefaler ikke at følge vores eksempel. Jeg tror, det er bedre at være forberedt, at gøre dit træk på en fornuftig måde.

Sælg dit hus, før du køber et nyt

Hvis du sælger dit hjem først , du har de nødvendige kontanter til at foretage overgangen, men du vil være hjemløs, indtil du kan lukke den nye ejendom.

• I nogle tilfælde kan du muligvis blive i dit eksisterende hjem ved at leje det tilbage fra de nye ejere.
• Hvis dette ikke er en mulighed, bliver du nødt til at finde midlertidige boliger:leje en lejlighed, bo på hotel, flytte ind med venner eller familie.

Ingen af mulighederne er ideelle, især da du sandsynligvis bliver nødt til at flytte dine ting to gange . Men økonomisk er dette langt det smarteste valg.

Køb et nyt hus før salg af det forrige

Hvis du køber dit nye hjem først , kan du ende i en kontantklemme, især på dette nuværende marked. Hvis du ikke har nok i opsparing, skal du låne penge, indtil du kan sælge din eksisterende bolig. Du kan udnytte din egenkapital, optage et "brolån" eller (som en sidste udvej) låne fra din pensionsopsparing. Kør tallene gennem dine egne regneark eller realkreditberegnere, og find ud af, hvad du måske går ind til.

Sådan gjorde vi det

Kris og jeg stod i en lignende situation for tre år siden. Vi havde ikke planlagt at flytte, men da vi fandt vores drømmehus, gik vi i gang. Vi var heldige at:

• Vores sociale netværk var i stand til at bringe os i kontakt med smarte, kompetente mennesker til at guide os gennem processen.
• Vi solgte nær starten af boligboblen.
• Alt, absolut alt faldt glat på plads.

Først og fremmest tillod min bank mig at optage et boliglån for at få penge til en udbetaling på trods af det faktum, at jeg havde til hensigt at tilbagebetale lånet på kun to måneder. Bankens udlånsregler forbød denne manøvre, men min låneansvarlige behandlede lånet alligevel og sagde, at jeg ikke skulle nævne mine hensigter for nogen anden.

Efter vores tilbud var fremsat og accepteret, skyndte vi os at klargøre vores hjem til markedet . Fordi vi ikke havde tænkt os at købe, var vi ikke klar til at sælge. Med råd og hjælp fra venner lavede vi øjeblikkelige kosmetiske reparationer. (Husets knogler var meget solide - det var en tredive år gammel ranch.) Jeg havde lige malet et par værelser det foregående efterår. Kris' havehobby gav udbytte, da hendes blomster var med til at dæmpe appel.

Næste tag vi på finansiering . Vi havde skrabet nok sammen til den nødvendige udbetaling. Vi kvalificerede os let til det nye realkreditlån, men der var ingen måde, vi kunne betale på begge huse på én gang. Vores realkreditmægler forklarede de forskellige muligheder. I lang tid troede vi, at vi skulle få adgang til et brolån.

I sidste ende blev vi reddet af boligboblen, som stadig voksede. Vi prissatte også vores hjem lidt lavt. Den blev solgt inden for 24 timer. Vi behøvede aldrig at rode med et brolån eller to realkreditlån eller vente måneder på, at vores hus blev solgt. Det var nemt. (Hvorvidt det var økonomisk smart eller ej, er et emne for en fremtidig post.)

Sådan gjorde min bror det

Min bror har dog ikke været så heldig. Da Tony fandt et job i det centrale Oregon sidste sommer, pakkede han sin familie sammen og flyttede. Han købte et hus i Bend og forventede fuldt ud, at hans gamle hjem ville blive solgt inden for en rimelig tid. Seks måneder senere er det gamle hjem stadig ikke solgt. Baseret på sine erfaringer skriver han:

Jeg vil fraråde at købe en ny bolig, før jeg sælger en eksisterende medmindre det hus du sælger har så god en pris, at det bliver hurtigt solgt. Hvis du har råd til at betale to husbetalinger i flere måneder, så har du det måske fint, ellers vil det højst sandsynligt betyde økonomisk katastrofe.

Der er flere mennesker udover mig selv i Bend-området, der har købt et nyt hus, før de solgte deres andet, og ikke en eneste af dem er særlig glad lige nu. Hvis jeg kunne gøre det igen, ville jeg leje en lejlighed først og vente på, at mit andet hus blev solgt. Dette ville også have hjulpet lidt med den pris, jeg betalte for mit hus. Markedet i Bend blødte lidt op lige før vi købte og dem lidt mere efter vi købte. Det betyder, at vores nye hus måske ikke er det værd, vi har betalt for det.

Der er flere faktorer, der spiller ind, men jeg vil sige, at det vigtigste er, at personen skal være forberedt og økonomisk i stand til at foretage to boligbetalinger i seks måneder eller længere . En mere vigtig ting er, at personen måske elsker det hus, de overvejer at købe, og ikke ønsker at se andre købe det før dem. Men der er masser af huse at gå rundt i, og de skal nok finde et andet, som de lige så godt kan lide senere.

Disse to historier adresserer egentlig kun en del af Ryans spørgsmål. Måske kan I udfylde de tomme felter (og give jeres egne anekdoter).

Din bedste mulighed er selvfølgelig at planlægge din flytning, og for at spare penge nok op til først at kunne købe din nye bolig. Dette er ikke altid muligt. Og på det nuværende ejendomsmarked er det svært at vide, hvor meget du skal spare.