Boligkapitalen - den del af dit hus, som du ejer direkte - stiger naturligt og gradvist, efterhånden som du fortsætter med at betale månedlige realkreditlån. Hvis du er så tilbøjelig, er der dog trin, du kan tage for at fremskynde den proces. Her er nogle tips til hurtigt at opbygge boligkapital.
Selv en ekstra betaling af realkreditlån i løbet af hvert år kan hjælpe dig med at øge din boligkapital, især hvis du angiver, at den ekstra betaling anvendes på dit låns hovedsaldo i stedet for renter.
En metode til at gøre dette er at foretage en betaling på halvdelen af din realkreditregning en gang hver anden uge, i stedet for én fuld betaling hver måned. Fordi der er 52 uger i hvert år, betyder det, at du foretager 26 halve betalinger eller 13 fulde betalinger hver 12. måned.
Andre tricks til at øge dit realkreditbidrag inkluderer at runde hver realkreditbetaling op til det næste trin på 100 $ eller 1.000 $ eller bruge din tilbagebetaling af indkomstskat eller feriebonuscheck som en ekstra betaling på realkreditlån.
Uanset hvilken taktik der virker for dig, skal du være sikker på, at din realkreditudbyder (det firma, der modtager dine betalinger) ved, at du skal anvende eventuelle ekstra betalinger på dit låns hovedstol. Hvis du ikke gør det, kan de automatisk anvende disse ekstra midler mod renter, hvilket ikke hjælper dig med hurtigt at opbygge egenkapital.
Hvis du afsætter mindre end 20 % af dit hjems købspris, er det sandsynligt, at du betaler for en privat realkreditforsikring som en del af din månedlige realkreditregning. En stor fordel ved at øge boligens egenkapital er muligheden for at fjerne omkostningerne ved denne præmie fra dine afdrag på realkreditlån.
Med et konventionelt lån kan realkreditforsikringspræmier fjernes, når du når 20% egenkapital baseret på din oprindelige betalingsplan for realkreditlån. Nogle långivere vil dog ikke automatisk annullere din PMI på 20 %, så du skal muligvis kontakte din långiver for at anmode om annullering. Hvis du ikke gør det, kræver loven din långiver at annullere din PMI, når du når 22 % egenkapital.
Hvor lang tid det tager at nå tærsklen på 20 % afhænger i første omgang af beløbet på din udbetaling. Men hvis du drager fordel af de her beskrevne strategier og fremskynder din ophobning af egenkapital, kan du anmode om at få præmierne fjernet hurtigere. Dette kræver typisk en ny vurdering af en professionel efter din långivers valg, hvis gebyrer du skal betale.
Med et FHA-lån udløber dit realkreditforsikringskrav efter 11 år, hvis du lægger mindst 10 % ned. Men du bliver nødt til at refinansiere dit lån for at få det fjernet, hvis du afsætter mindre end det.
Uanset hvilken metode der er gældende, kan du, når realkreditforsikringspræmier fjernes fra din realkreditregning, opbygge egenkapital ved at fortsætte med at betale dit oprindelige betalingsbeløb, og sikre dig, at det beløb, der tidligere blev brugt til at dække realkreditforsikring, anvendes mod dit realkreditlåns hovedstol. Dette er en variation af "foretag ekstra betalinger"-strategien beskrevet ovenfor, men en der ikke kræver yderligere månedlige udgifter.
Hvis du har et realkreditlån – uanset om du lige har foretaget din første betaling eller kun har et par år tilbage – betyder enhver stigning i dit hjems markedsværdi, at du hurtigere vil opbygge boligkapital.
Lad os for eksempel sige, at du sætter 20 % ned på et hjem og optager et realkreditlån på 300.000 USD til en rente på 4 %. Din månedlige betaling er lidt over $1.430, og dine samlede betalinger efter et år er lidt mere end $17.000. Efter et år med afdrag på realkreditlån, i henhold til en typisk afdragsplan på et 30-årigt lån, vil din egenkapital stige med ca. $5.300 - eller mindre end 2% (fordi igen, de fleste af dine tidlige realkreditbetalinger anvendes på lånerenter , ikke rektor). Men hvis du foretager forbedringer, der øger dit hjems markedsværdi med 5 %, 10 % eller en hvilken som helst anden stigning i løbet af det samme år, vil hele stigningen føje direkte til din egenkapitalposition.
Hvis du har budgettet, kan udskiftning af forældede vinduer og forbedring af isoleringen øge markedsværdien og give et delvist afkast på kort sigt hurtigt ved at reducere dine varme- og afkølingsregninger. Renoveringer af badeværelser og køkkener kan også øge markedsværdien og din aktiepost, men disse forbedringer behøver ikke alle at koste store penge. Faktisk kan nogle dyre tilføjelser, såsom indbyggede swimmingpools, slet ikke øge ejendomsværdien, da de kan slå så mange potentielle købere fra, som de tiltrækker.
Hvis du har et stramt budget, kan påføring af tid og albuefedt gøre udtrykket "sved equity" levende:Opfriskning af din ejendom ved at pleje eller udskifte forvoksede eller syge buske, gøde græsplænen og behandle den for ukrudt, lave mindre kosmetiske produkter reparationer og ommaling af beklædning og døre kan give meningsfulde stigninger i "kantstensappel" og markedspris for en relativt beskeden økonomisk investering.
Kontakt en ejendomsmægler for at få råd om, hvilke typer forbedringer der vil give det bedste afkast på dit lokale marked.
Målet med at refinansiere et boliglån er typisk at få en bedre rente eller at sænke de månedlige afdrag på realkreditlån - men det kan også hjælpe dig med at accelerere egenkapitalakkumuleringen. Optagelse af et nyt lån, der forkorter din tilbagebetalingstid fra f.eks. 30 år til 20 eller 15, kan hjælpe dig med at opbygge egenkapital hurtigere. Startbetalinger på det nye lån vil stadig for det meste være renter, men selv de tidligste afdrag vil dække en større del af din hovedstol end dem på et lån med længere tilbagebetalingstid.
Hvis du overvejer en refinansiering af realkreditlån, skal du sørge for at tjekke din kredit, før du indsender din ansøgning om det nye lån. Hvis det er relevant, så overvej at tage et par måneder på at optimere din kreditprofil, før du søger et nyt realkreditlån. Hvis du ikke er sikker på, hvor din kredit står, kan du få din kreditrapport og FICO ® Score ☉ gratis fra Experian.
Dette er ikke ligefrem et handlingsvenligt skridt, du kan beslutte dig for at tage, men det er et, mange amerikanske husejere har nydt godt af siden begyndelsen af dette årti:Da byggeriet af nye boliger gik i stå midt i materialemangel relateret til COVID-19-pandemien, strammede boligforsyningen og boligpriserne steg markant i store dele af USA. Ligesom prisstigninger forbundet med boligforbedringer, bidrager disse markedsbaserede prisstigninger direkte til din aktiepost i ejendommen.
Under almindelige markedsforhold stiger velholdte boliger i værdi med omkring 3 % hvert år. Sælgers marked, der startede omkring 2020, har oplevet en langt hurtigere vækst i store dele af landet. Økonomiske kræfter påvirker samfund og kvarterer i dem forskelligt, så din boligværdi kan have gavnet i større eller mindre grad, men det kan være værd at konsultere en ejendomsmægler om din ejendomsværdi. Hvis du planlægger at sælge, eller du ønsker at anmode om fjernelse af privat realkreditforsikring, kan en omvurdering være nyttig.
"Pantlåner" og "husejer" bruges ofte i flæng, men så længe du tilbagebetaler et boliglån, ejer du kun reelt den egenkapital, du har akkumuleret i din ejendom. Anvendelse af de her anførte taktikker for at hjælpe med at akkumulere boligkapital hurtigere, kan få dig til at opnå fuldt boligejerskab hurtigere – eller give dig flere penge at arbejde med, når du sælger dit nuværende hjem for at købe et nyt.