Oprindeligt skulle dette være en todelt serie, der diskuterede fordele og ulemper ved at købe et hjem i modsætning til at investere. Formålet var ikke at vælge en vinder eller taber i sig selv. (En af hovedprincipperne i Get Rich Slowly er, at du virkelig skal gøre det, der virker for dig.) I stedet var formålet at fremhæve styrkerne og svaghederne ved begge muligheder, hvis du af en eller anden grund stod over for et valg.
Holly Johnsons artikel skal du købe et hjem eller (investere?) var først; og hun sagde, at hvis hun skulle træffe det valg, ville hun "ville investere for fremtiden og give afkald på huset på et øjeblik i New York." Jeg havde til hensigt at forklare fordelene ved den modsatte side af det hypotetiske.
Men du stjal min torden! Så mange mennesker kom med gode kommentarer som svar på Hollys indlæg, at jeg troede, det ville være bedre at forklare, hvad der var tilbage eller uklart af en eller anden grund. Vi startede begge med at se på fortiden.
To aktiviteter har bestået tidens prøve gennem historien som de bedste måder at tjene penge på:
Hvis du ser på Amerikas liste over millionærer, og hvad de gjorde for at nå dertil, vil du se, at den mest almindelige vej til millionærstatus i Amerika har været fast ejendom.
Sikker på, du har Warren Buffetts, der gjorde det ved at investere i aktier, og du har Zuckerbergs og Gateses, der gjorde det ved at starte nye virksomheder og drive dem til formue. Men de fleste af de lavere profilerede millionærer byggede deres rigdom med fast ejendom.
Det er der en grund til. Som min far altid plejede at sige:"Alle skal bo et sted." Verdens befolkning udvides, men det er Moder Jord ikke. Så det er ikke svært at se regnestykket for udbud og efterspørgsel virke til fordel for ejendomsinvesteringer.
Overvej den forskrift, at hvis du vil opbygge rigdom, er en sikker ting, du kan gøre, at begrænse dine udgifter. Se på dit budget. Hvad er din største udgift? Boliger. Uanset om det er din husleje eller et realkreditlån, medmindre dit hus er fuldt betalt af, er chancerne for, at der ikke er noget, du bruger flere penge på end det. (Nå, okay, hvis du leaser to Ferrarier og en Mercedes, kan dine biler koste dig mere, men så indrømmer du, at du ikke er typisk.)
Jeff nailed dette koncept i kommentarerne til Hollys artikel:
Mit realkreditlån ophører, mens huslejen aldrig gør det. Når jeg køber, låser jeg min pris. Boliger kan gå op og ned i værdi, men mit realkreditlån ændrer sig ikke baseret på det, det, jeg skylder, er det, jeg skylder, selv når priserne stiger 20 % eller styrter 20 %.
Når du tænker på din fremtid, hvad giver dig så bedre sikkerhed end at have et husly efter eget valg … uden ingen husleje eller betaling af realkreditlån ?
Se omkring dig på pensionister, der lever komfortabelt, og se på deres økonomi. Ni ud af 10 vil have en betalt bolig. Ikke alene har de låst boligprisen ned i løbetiden af deres realkreditlån, de har faktisk bragt udgifterne ned til nul sammenlignet med husleje, når realkreditlånet er fuldt betalt.
Du kan ikke komme dertil, hvis du ikke køber en bolig.
For mig er en af de største grunde til at købe et hjem først, at det sætter en (uundgåelig) udgift på vej til at blive et aktiv. Som alle investeringer starter den forskel normalt ganske lille, for i starten er det meste af din månedlige ydelse til realkreditinstituttet renter. Men som tiden går, går mere og mere af det månedlige beløb fra udgift til et aktiv, dvs. egenkapitalen i dit hjem.
Det er for mig intet mindre end en ting af skønhed; og efter min mening er det den største enkeltstående grund til, at folk, der er sikre på pension, kom dertil.
Ec var en af de få, der nævnte gearing som en fordel ved at købe et hjem frem for at investere dine penge:
For det andet er den anden store fordel ved at eje dit eget hjem gearing. Hvis du havde 30k at investere i 1940, baseret på et typisk ltv-forhold på 80/20, kunne du købe en bolig til en værdi af 600k. Vil du hellere have, at 600.000 vokser med en lidt lavere hastighed, eller at 30.000 vokser med en højere hastighed?
Men at dømme ud fra det faktum, at kun tre kommentarer nævnte det, tænkte jeg, at det ville være godt at forklare konceptet.
De fleste af os ved, at gæld er mere ondt end godt … bortset fra, selvfølgelig, når det kommer til at købe et hus. En af de store ting, der gør boligkøb til det første skridt i de flestes økonomiske sikkerhed, er den gæld. Boliglån er normalt de billigste lån der findes, så byrden ved at betale renter er relativt minimal.
Det er her, matematikken bliver overbevisende, og den er rodfæstet i (af alle ting) inflation. Boligpriserne på længere sigt er steget de fleste steder. Det er noget, vi elsker, er det ikke? Den opskrivning kaldes også inflation ... men det er den slags inflation, der virker for os.
Og gearing er, hvordan vi får inflationen til at fungere for os. Her er matematikken:
Lad os sige, at du køber et hjem for $100.000 (for at holde tallene rundt), og du sætter $20.000 ned. Lad os så sige, at inflationen over en 30-årig periode i gennemsnit er 3 procent. Chancerne er, at din realkreditrente vil være et par point over det, f.eks. 5 procent. Ved første rødme lyder det som en dårlig aftale, fordi du betaler mere, end du får i inflationsdrevet påskønnelse. Men vent.
Efter det første år (igen, bare ved at bruge grove tal) vil du have 5 procent af $80.000 i rente:det er $4.000. (Det er mindre efter skat, men lad os ignorere det for øjeblikket.)
Samme år vil dit hjem være blevet værdsat med $3.000 (3 procent af $100.000). Du tror måske, du har lavet 3 procent, men nej, det er ikke korrekt. Du investerede kun $20.000 af dine egne penge for at få påskønnelse, så det reelle afkast af dine penge for det første år var ($3.000 × $20.000 =) 15 procent!
Hvor mange investeringer giver dig det?
Det er ganske vist en forsimpling, men formålet er at vise i matematik, hvad så mange mennesker ved i deres mave:Dit hjem er ofte din bedste investering.
Hvorfor ikke foretage den bedste investering først?
Uri bragte en af de mere kendte fordele ved boligejerskab op:
Lad os ikke glemme den gunstige skattemæssige behandling, som boliger får. der er fradraget i realkreditrenteskatten, som vil være højest i de tidligste år af realkreditlånet - den opsparing kan lægges ind i din investeringsfond. Og der er udelukkelse af kapitalgevinstskat for de første 250.000 (500.000 hvis gift) gevinster. nogle finansielle investeringsinstrumenter får naturligvis også en gunstig behandling.
Mange mennesker kan lide at holde den indkomstskattefradrag, du får i USA, som en grund til, at boligkøb er en bedre vej at gå end at spare op til pension. Det er rigtigt, for mange mennesker er fradraget, du får for indkomstskat, en hjælp - men det er ofte ikke så stort, som du måske tror.
Indgiver du en simpel selvangivelse, som de fleste lønmodtagere gør, tager du blot standardfradraget, og realkreditfradraget forsvinder.
Hvis du er så heldig at tjene mange penge, forsvinder rentefradraget på realkreditlån.
Så i praksis er skattelettelsen ikke en helt så stærk grund til at gå vejen med at købe et hus, som fortalere gør det til. Men under de rette omstændigheder er det en hjælp.
Min kone og jeg har altid haft skattefordel, fordi vi aldrig har tjent så mange penge og på grund af andre ting, som donationer til velgørende formål og sådan noget, som gjorde det muligt for os at indsende specificerede selvangivelser hvert år, hvor vi fik fradraget for renter.
Medmindre du har arvet en bolig, der er betalt for, skal du betale for et sted at bo. Hvis du ikke køber, skal du leje. Vi kender to par i Californien, som har lejet det samme sted i mere end 20 år.
I løbet af den tid er deres husleje tæt på fordoblet. Hvis de havde købt, ville deres betalinger ikke være fordoblet. Selv hvis de tog et 100 procent lån på det tidspunkt, hvor de var almindelige, og satsen var variabel, ville deres betalinger stadig ikke være fordoblet.
Inflationen dræber lejernes rigdom og lægger rigtige dollars i lommerne på boligejere - en dobbelt pudsning. Efter min mening er det en overbevisende grund til at gøre et hjem til din første investering.
Men der er et par forbehold at overveje...
Hvis du undgår disse to forbehold, tror jeg, at det højst sandsynligt vil være ankeret i din investeringskarriere, at finde en måde at købe det første hjem på, så snart du absolut kan.
Er du i stand til at udnytte dit hjem? Ville du gøre det? Hvilke forhold forhindrer dig i at gøre en bolig til din første investering?